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Digesto Departamental
Ordenamiento Territorial, Desarrollo Sostenible y Urbanismo.
Instrumentos del ámbito departamental
Legislativa
Plan de Ordenamiento Territorial. Urbanismo
De las normas de régimen general en suelo urbano
Altura, coronamientos y acordamientos
Alturas y coronamientos

Volumen IV Ordenamiento Territorial, Desarrollo Sostenible y Urbanismo.
Nota:

El artículo 1º del Dto. JDM Nº 33.934 de 24/10/11 derogó el Decreto JDM Nº 26.817 de 08/01/96 y el Dto. JDM Nº 33.583 de 08/11/10 que establecían un régimen especial de entrada en vigencia de las normas sobre Higiene de la Vivienda, Locales Comerciales e Industriales y Urbanismo.

ATENCIÓN: EL VOLUMEN IV DEL DIGESTO DEPARTAMENTAL CAMBIÓ SU DENOMINACIÓN, ESTRUCTURA Y NUMERACIÓN. Ver Dto. JDM Nº 34.870 de 25 de noviembre de 2013, arts. 2º, 3º y 11º, este último en la redacción dada por Dto. JDM Nº 34.889 de 5 de diciembre de 2013, art. 1º.


Libro II
Instrumentos del ámbito departamental
Parte Legislativa
Apartado II Plan de Ordenamiento Territorial. Urbanismo
Título IV
De las normas de régimen general en suelo urbano
Capítulo II
Altura, coronamientos y acordamientos
Sección II
Alturas y coronamientos

Variaciones mínimas de altura. La Intendencia de Montevideo, podrá admitir a través del Servicio competente y por razones debidamente fundadas, variaciones mínimas de altura, siempre que con ello no se supere el número de plantas edificables que resultarían de aplicar las alturas establecidas.

FuenteObservaciones
art. 1
art. 11
art. 3
art. D.159

Forma de medir la altura. La altura de un edificio debe medirse, salvo indicación especial, a partir del nivel de la vereda en el punto medio del frente del predio hasta el nivel superior de la losa del último piso habitable, excluidos el gálibo y las construcciones admitidas sobre las alturas máximas u obligatorias.

Cuando el predio se encuentre afectado por ensanche, la altura debe medirse en la forma antes establecida a partir del punto medio en la línea de ensanche y con el nivel que corresponda a la futura vereda.

Para el caso de techos inclinados o curvos se tomará el punto medio de la cubierta, no obstante, cuando el borde superior del techo inclinado pertenezca al plano de fachada, éste será el punto considerado.

Cuando el nivel existente del predio, medido sobre la línea de edificación en su punto medio, supere como mínimo en 1,50 metros el nivel de la acera y para la implantación de la construcción no se proceda al desmonte definitivo del mismo en el área de retiro frontal, se admitirá que la altura a alcanzar se tome a partir de dicho nivel existente sobre el punto medio de la línea de edificación. En este caso, se debe mantener o reconstruir el talud natural preexistente en la zona de retiro, permitiéndose únicamente el desmonte definitivo de las áreas correspondiente a los accesos y garajes el que no podrá superar en total la cuarta parte del frente del predio, con un máximo de 6 metros de ancho. Se admitirá en todos los casos cualquiera sea la dimensión del frente del predio, un desmonte definitivo de hasta 4 metros destinado a los accesos antes mencionados.

FuenteObservaciones
art. 13
art. 1
art. 11
art. 3
art. D.160

Para la zona Baja Paraguay-La Paz prevista en el artículo D.4455.28 del Volumen XV del Digesto Departamental "Planeamiento de la Edificación", la altura de las edificaciones se medirá a partir de la cota mínima establecida en los artículos D.4455.29 y D.4455.34 del referido Volumen.

FuenteObservaciones
art. 1
art. 11
art. 2
art. D.160.1

 Determinación de altura de las construcciones en predios con frentes a diferentes calles.
1) Predios con frentes a calles donde rigen alturas diferentes.
Se aplican las disposiciones siguientes:

A. en predios esquina
a) si la distancia entre la intersección de las líneas de edificación y la divisoria sobre la calle en que rige menor altura es menor o igual a quince (15) metros, se admite que la altura mayor se extienda en la totalidad del predio, y;
b) si la distancia entre la intersección de las líneas de edificación y la divisoria sobre la calle en que rige menor altura es mayor a quince (15) metros la mayor altura máxima u obligatoria permitida, podrá extenderse hasta una distancia máxima de veinte (20) metros medidos desde la intersección de las prolongaciones de las líneas de edificación, debiendo retirarse como mínimo una distancia de tres (3) metros del predio lindero. A partir de ese punto se descenderá hasta alcanzar la altura menor vigente o hastala altura del lindero en caso que éste la supere.
Si las dimensiones del predio lo admiten, a partir de la distancia de veinte (20) metros antes indicada y hasta una distancia máxima de cuarenta (40) metros, medidos en la misma forma que la establecida anteriormente, el volumen elevado estará definido por una altura intermedia determinada por la altura máxima u obligatoria menos dos (2) plantas o niveles, hasta una distancia mínima de cinco (5) metros del predio lindero, excluidos los balcones. A partir de ese punto se descenderá hasta alcanzar la altura menor vigente o hasta la altura del lindero en caso que éste la supere.

B. en predios no esquineros
a) Para construcciones en predios donde rigen alturas máximas de hasta trece con cincuenta (13,50) metros por ambas calles, la altura mayor admitida podrá extenderse hasta un máximo de dos tercios (2/3) de la profundidad del predio, la cual se tomará sobre el eje del mismo y se limitará por una línea paralela a cualquiera de las alineaciones (ver casos 1 y 2 en los gráficos anexados);


b) Para construcciones en predios donde rige una altura mayor a trece con cincuenta (13,50) metros por ambas calles, la altura mayor admitida podrá extenderse hasta un máximo de dos tercios (2/3) de la profundidad del predio, la cual se tomará sobre el eje del mismo y se limitará por una línea paralela a cualquiera de las alineaciones rigiendo además una limitación en su profundidad de treinta (30) metros tomados a partir de la línea de edificación. En el resto del predio se admitirá alcanzar el FOS reglamentario con construcciones que no superen los nueve (9) metros de altura, admitiéndose sobre ésta únicamente barandas, obras auxiliares y obras de coronamiento abierto (ver casos 3 al 6 en los gráficos anexados), y;



c) Para construcciones en predios donde rige una altura mayor a trece con cincuenta (13,50) metros por una calle y una altura de hasta trece con cincuenta (13,50) metros por la otra calle, la altura mayor admitida podrá extenderse hasta un máximo de dos tercios (2/3) de la profundidad del predio, la cual se tomará sobre el eje del mismo y se limitará por una línea paralela a cualquiera de las alineaciones rigiendo además una limitación en su profundidad de treinta (30) metros tomados a partir de la línea de edificación. En el resto del predio se admitirá alcanzar el FOS reglamentario con construcciones con la altura menor vigentecorrespondiente a la otra calle (ver casos 7 y 8 en los gráficos anexados).



Para el caso de edificios con basamento la limitación en profundidad se tomará a partir del plano frontal del volumen alto, excluido el basamento.
Cuando se trate de predios cuya configuración no permita la correcta aplicación de lo establecido anteriormente, la oficinacompetente determinará el trazado de la línea límite de la altura mayor.

2) Predios con frentes a calles donde rigen las mismas alturas.
Se aplican las disposiciones siguientes:

A. en predios esquina
Si el predio tiene frentes a calles en las que rigen las mismas alturas, se admitirá que la altura vigente se tome sobre cualquiera de las vías. Cuando resulten diferencias de nivel por ambas calles que impliquen ganancia de un piso, el volumen de la edificación se resolverá en la forma establecida en el numeral 1) literal A del presente artículo.

B. en predios no esquineros
Si el predio tiene frentes a más de una calle en las que rigen las mismas alturas, éstas se tomarán en forma independiente por cada una de las calles, de acuerdo a lo establecido en el artículo D.223.160 del Volumen IV del Digesto Departamental.
Si las alturas resultantes tomadas por las diferentes calles alcanzan distintos niveles, la altura máxima admitida para la edificación se resolverá en la forma establecida en el numeral 1) literal B del presente artículo.
Para el caso de edificios con basamento la limitación en profundidad se tomará a partir del plano frontal del volumen alto, excluido el basamento.
Cuando se trate de predios cuya configuración no permita la correcta aplicación de lo establecido anteriormente, la oficina competente determinará el trazado de la línea límite de la altura mayor.

FuenteObservaciones
art. 2
art. 14
art. 1
art. 11
art. 1
art. D.161
art. 1
art. D.161
art. 3
art. D.161

Basamento. Es de aplicación en aquellas zonas o calles donde específicamente lo exija la norma.
Se define como basamento al volumen calado o cerrado construído sobre la línea de edificación con dimensiones de altura y retiros determinados en cada caso, a partir del cual el resto de la edificación podrá alcanzar la altura máxima de la zona.
1.- Forma de realizar el basamento en predio esquina. No se exige la realización de basamento en los predios esquina con frente menor o igual a quince (15) metros, admitiéndose que la edificación en toda la altura se implante sobre la línea de edificación.
Para frentes mayores a quince (15) metros, no se exige la realización de basamento en una distancia máxima de quince (15) metros desde la intersección de las líneas de edificación, debiendo en todos los casos construirse basamento en una distancia mínima de tres (3) metros de la divisoria.
Cuando se trate de predios cuya dimensión o conformación impidan la razonable aplicación de lo antes dispuesto, la oficina competente resolverá en cada caso la extensión máxima del sector del edificio donde no rige basamento.
2.- Acordamiento. Cuando alguna de las construcciones linderas se encuentre construida sin basamento o retirada de la linea de edificación una distancia menor a la correspondiente para la zona o calle donde se encuentra, o cuando se trate de un predio lindero a un predio esquina con frente menor a quince (15) metros, se exige obligatoriamente realizar acordamiento en planta con dichas construcciones.
3.- Profundidad de la edificación. En edificios con basamento, la limitación en profundidad establecida en el artículo D.223.165, se toma a partir del plano frontal del volumen alto, excluido el basamento.
4.- Salientes sobre basamento.
Plano límite inferior de salientes:
a) cuando se trate de edificios con basamento calado, el plano límite inferior de las salientes se toma según lo establecido en el Capítulo VI “De los salientes” del Volumen XV “Planeamiento de la Edificación” del Digesto Departamental;
b) cuando se opte por la realización de basamento cerrado, el plano límite inferior de las salientes debe tomarse desde el nivel de la azotea o terraza del último piso del basamento, considerando esta azotea o terraza como retiro;
c) en casos donde parte del basamento sea calado o virtual y parte cerrado, se aplica para cada sector del basamento lo establecido anteriormente.
Superficie del cuerpo saliente:
Para el caso de la aplicación de lo establecido en el artículo D.3261 del Volumen XV “Planeamiento de la Edificación” del Digesto Departamental, el 40 % de la superficie de la fachada se podrá distribuir en cualquier parte de la fachada del edificio.
Saliente máxima admitida en edificios donde rige basamento:
a) en el volumen del edificio correspondiente al basamento, la saliente máxima se determinará en función de la distancia entre líneas de edificación, tal como se establece en el Artículo D.3261 del Volumen XV “Planeamiento de la Edificación” del Digesto Departamental.
b) en el volumen retirado del edificio, los planos límites de salientes se fijarán en función de la distancia entre las líneas de edificación de los volúmenes retirados.

FuenteObservaciones
art. 15
art. 1
art. 11
art. 2
art. D.161.1

Gálibo. Sobre las alturas máximas u obligatorias admitidas para cada zona y cuando la normativa especialmente lo establezca, se admitirá construir otro piso habitable de altura máxima exterior tres con cincuenta (3,50) metros, cuya fachada deberá retirarse como mínimo tres (3) metros del plano frontal o de fachada principal de la edificación, excluido los salientes, no admitiéndose en ningún caso que su fachada coincida con la fachada general o principal del edificio.
En la zona de retiro del gálibo no se admitirá ningún tipo de construcciones, a excepción de las obras de coronamiento previstas en el literal a) del numeral 4 del artículo D.223.163 del Volumen IV “Ordenamiento Territorial, Desarrollo Sostenible y Urbanismo” del Digesto Departamental.
Si en el gálibo se proyectan construcciones con techo inclinado o curvo, la altura máxima admitida de tres con cincuenta (3,50) metros se tomará en el punto medio de la cubierta.

FuenteObservaciones
art. 16
art. 1
art. 11
art. 1
art. D.162
art. 3
art. D.162
Nota:

(*) Ver Artículo D.223.163 numeral 4º.

 

 


Construcciones sobre alturas máximas u obligatorias y sobre gálibo. Para las diferentes áreas caracterizadas, sobre las alturas máximas u obligatorias y sobre gálibo, se podrán construir:
1) barandas caladas o macizas hasta uno con veinte (1,20) metros de altura. Si las barandas son vidriadas transparentes o constituidas totalmente por rejas, se admitirá una altura de hasta dos (2) metros;
2) obras auxiliares tales como salas de máquinas, cajas de escaleras y ascensores, conductos, tanques de agua, colectores solares, aerogeneradores eólicos o similares, los que deberán conformar una unidad arquitectónica con el conjunto edificado;
3) locales secundarios tales como depósitos, baños, vestuarios o similares. Estos locales no deberán superar los tres (3) metros de altura y una superficie máxima de cinco (5) metros cuadrados. Deberán conformar una unidad arquitectónica con el conjunto del edificio y estar retirados del plano de fachada, excluidas las salientes, una distancia mínima de tres (3) metros.
Cuando estas obras se realicen sobre el gálibo, las mismas deberán estar retiradas de la fachada del gálibo una distancia mínima igual a la mitad de su altura;
4) obras de coronamiento. Se admite la realización de obras de coronamiento que colaboren en la formulación del remate del edificio y se clasifican en:
a) obras de coronamiento abierto que no generan volúmenes cerrados.
Se incluyen a obras tales como: toldos, pérgolas, piscinas, parrilleros, glorietas, miradores, vigas, pilares, obras de jardinería y de carácter ornamental.
Se admiten estas obras en edificios a construir o construidos de cualquier altura, no debiendo superar los tres (3) metros de altura, excepto las piscinas que no deben superar los dos (2) metros de altura tomados desde el nivel del piso de la azotea en que se implanten y deben estar retiradas de los bordes de la azotea una distancia mínima igual a la mitad de su altura. En el caso de las piscinas, las piletas o vasos contenedores de agua deben estar retiradas como mínimo un (1) metro de las divisorias.
Cuando las obras de coronamiento abierto se realicen siguiendo la línea de fachada o por delante de ésta, siempre que se respete la saliente máxima admitida, no se computan como cuerpo cerrado saliente a los efectos del cálculo que establece el artículo D.3261 del Volumen XV “Planeamiento de la Edificación” del Digesto Departamental, pero sí como superficie de fachada.
En caso de edificios colectivos bajo el régimen de Propiedad Horizontal dichas obras constituirán bienes comunes, de uso común o de uso exclusivo de alguna de las unidades.
b) obras de coronamiento que generan volúmenes cerrados.
Solo se admiten estas obras en el caso de edificios de altura mayor o igual a nueve (9) metros y constituyan locales destinados a actividades comunes de esparcimiento o de servicio. Dichas obras se admiten con una altura máxima de tres (3) metros, con superficie máxima equivalente al 30% del área correspondiente al nivel de la azotea en la cual se implantan, admitiéndose en todos los casos independientemente del cálculo resultante, una superficie de sesenta (60) metros cuadrados, no computándose las construcciones con otros destinos, tales como cajas de ascensores, escaleras y similares, y todas las obras accesorias y secundarias establecidas en los numerales 2) y 3) del presente artículo.
Cuando estas construcciones se realicen sobre la altura máxima, deberán estar retiradas tres (3) metros del plano de fachada del edificio, excluidos las salientes. Cuando éstas se realicen sobre el nivel de gálibo, deberán retirarse del plano de fachada del gálibo una distancia igual a la mitad de su altura, a excepción de las divisorias.
En estas áreas de retiro obligatorio, no se admitirán construcciones a excepción de las obras de coronamiento previstas en el literal a) del numeral 4 del presente artículo.
En edificios colectivos bajo el régimen de Propiedad Horizontal estas construcciones constituirán
bienes comunes de uso común.

FuenteObservaciones
art. 17
art. 1
art. 11
art. 1
art. D.163
art. 3
art. D.163

A los efectos de no generar medianeras vistas, cuando se trate de edificios en altura de más de 9 metros (nueve metros), el plano de fachada deberá coincidir con la línea de edificación por lo menos junto a las medianeras, sin perjuicio de la aplicación de las disposiciones vigentes en materia de salientes.

No será de aplicación la presente disposición cuando disposiciones especiales dispongan otras resoluciones al respecto (por ejemplo, basamento, acordamiento en planta, etcétera).

FuenteObservaciones
art. 1
art. 11
art. 3
art. D.164

Profundidad de la edificación. Las construcciones que superen los trece con cincuenta (13,50) metros de altura no deberán extenderse una distancia mayor del 38% de la profundidad de la manzana medida entre las alineaciones oficiales, en forma perpendicular a la alineación en el punto medio del frente del predio, ni superar los treinta (30) metros. La profundidad resultante, calculada de la forma antes establecida, se debe tomar en el eje del predio a partir de la línea de edificación y se limitará en el punto resultante por una línea paralela al frente o al fondo del predio.

Para el caso de edificios con basamento, la distancia resultante de profundidad se tomará a partir del plano frontal del volumen alto, excluido el basamento.

En situaciones particulares de geometría del predio o de la manzana, la profundidad máxima de la edificación la resolverá la oficina competente, tomando en consideración la ocupación del resto de la manzana y que la edificablilidad del predio no resulte seriamente afectada.

A partir de la profundidad máxima, se admitirá la construcción de balcones con saliente máxima de uno con veinte (1,20) metros.

En el resto del predio se admitirá alcanzar el FOS reglamentario con construcciones que no superen la altura vigente de la zona y hasta un máximo de nueve (9) metros, admitiéndose sobre esta altura únicamente la construcción de barandas, obras auxiliares y obras de coronamiento abierto.

Cuando se trate de predios esquina de superficie mayor a mil (1.000) metros cuadrados, la profundidad máxima de la edificación la resolverá la oficina competente, tomando en consideración la conformación y ocupación de la manzana siempre que no supere la edificabilidad máxima correspondiente al predio aplicando la profundidad establecida en el presente artículo.

Las disposiciones del presente artículo no aplican en los predios esquina con superficies de hasta mil (1.000) metros cuadrados, ni cuando la mayor altura se obtenga por la aplicación del régimen de acordamiento en altura, ni cuando la profundidad de la manzana sea menor o igual a cincuenta (50) metros.

FuenteObservaciones
art. 18
art. 1
art. 11
art. 3
art. D.165

Cuando en un predio donde rige altura obligatoria, existan construcciones con una altura menor a la establecida y se proyecten obras de reforma o ampliación, las mismas no podrán superar el 50% del área ya construida.

No se autorizará ningún tipo de obras en los edificios declarados ruinosos por la oficina competente.

FuenteObservaciones
art. 1
art. 11
art. 3
art. D.166

Tratamiento de fachadas laterales, posteriores y medianeras. Las fachadas laterales, posteriores y las medianeras que queden expuestas, deberán mantener una unidad arquitectónica con la construcción a través de un diseño con coherencia expresiva en cuanto a proporciones, materiales, etcétera.

FuenteObservaciones
art. 19
art. 1
art. 11
art. 3
art. D.167