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Digesto Departamental
Planeamiento de la Edificación.
Planeamiento de la Edificación.
Legislativa
Normas para proyectos de edificios destinados a comercios y oficinas
De las galerías comerciales

Volumen XV Planeamiento de la Edificación.
Nota:

Por Res.IM Nº 4465/21 de fecha 23 de noviembre de 2021 se sustituyó el numeral 3.1.3 “Disposiciones Locativas”, del Capítulo 3 “De los servicios gastronómicos y plazas de comidas” de la mencionada regulación, habilitando nuevamente el funcionamiento de buffets y salad bars. También podrán contar con estos servicios los supermercados.

El artículo 1º del Dto. JDM Nº 33.934 de 24/10/11 derogó el Decreto JDM Nº 26.817 de 08/01/96 y el Dto. JDM Nº 33.583 de 08/11/10 que establecían un régimen especial de entrada en vigencia de las normas sobre Higiene de la Vivienda, Locales Comerciales e Industriales y Urbanismo.

    


Libro XV
Planeamiento de la Edificación.
Nota:

Por Res. IM Nº 3069/21 de fecha 19 de agosto de 2021 se dejan sin efecto las resoluciones IM Nros. 1350/20 de 17 de marzo de 2020, 2425/20 de 3 de julio de 2020 y 2972/21 de 16 de agosto de 2021, aplicándose  una nueva regulación para el funcionamiento de locales comerciales con destino a espectáculos públicos, fiestas y eventos sociales, alojamientos y locales gastronómicos con acceso al público mientras se encuentre vigente la emergencia sanitaria por Covid-19.

Por Res.IM Nº 4465/21 de 23/11/2021, num. 1º se sustituyó el numeral 3.1.3 "Disposiciones locativas" del Capítulo 3 "De los servicios gastronómicos y plazas de comidas", de la regulación para el funcionamiento de locales comerciales con destino a espectáculos públicos, fiestas y eventos sociales, alojamientos y locales gastronómicos con acceso al público, mientras se encuentre vigente la emergencia sanitaria por el COVID-19.

Parte Legislativa
Título V
Normas para proyectos de edificios destinados a comercios y oficinas
Capítulo IV
De las galerías comerciales

Todas las galerías comerciales que se construyan, amplíen, reformen o reconstruyan, deberán adecuarse a las exigencias mínimas contenidas en este capítulo, con el propósito de asegurar las buenas condiciones de uso, higiene y seguridad de los comercios, lugares de reunión y demás locales que las integren, tanto para el personal de los mismos como para el público en general.
A los efectos de la aplicación de este capítulo, se considera galería comercial la totalidad o parte de un edificio compuesto por circulaciones peatonales directamente accesibles desde calles o avenidas y los locales con frente y acceso a dichas circulaciones interiores, cuyo uso y destino se enumera en el artículo siguiente.

FuenteObservaciones
art. 1
art. 2

El destino y uso de los locales, quioscos o vitrinas que integran una galería comercial será exclusivamente para exhibición y venta de artículos comerciales.
Queda prohibido destinarlos a habitación, a exhibición o venta de animales vivos, y a todo tipo de fabricación, preparación o elaboración parcial o total de cualquier género de mercadería o de productos alimenticios o al almacenamiento de materiales peligrosos, molestos, nocivos o con riesgo de incendio.
No obstante, cuando por las dimensiones, accesos, amplitud de las circulaciones y condiciones especiales de iluminación y aereación lo justifiquen, previo informe favorable de las oficinas competentes, la Intendencia podrá autorizar como destinos admisibles, los de oficina comercial o bancaria; escritorio, confitería, restaurante, peluquería, heladería, farmacia, relojería, exposiciones culturales, debiéndose en esos casos cumplir además con las disposiciones específicas que en cada caso correspondan.
Las circulaciones peatonales de las galerías comerciales podrán usarse como pasaje de acceso a viviendas y escritorios, debiendo cumplir en esos casos con las normas establecidas en el artículo D. 3726.
Las salas de espectáculos no podrán tener acceso único por la galería, debiendo cumplir en un todo con las normas específicas de evacuación de aquéllas, tolerándose previo informe de las oficinas de la Intendencia y de la Dirección Nacional de Bomberos, la comunicación o vinculación con la galería, cuando esto no signifique riesgo alguno para la seguridad.

FuenteObservaciones
art. 3

Las galerías comerciales deberán cumplir las condiciones de dimensiones de área cubierta computable y las exigencias de evacuación o salidas de público que se detallan en los incisos siguientes:
A) Se entiende por área cubierta computable la suma de las áreas de los distintos locales, quioscos, vitrinas, circulaciones, escaleras y servicios, que integran y se desarrollan en la totalidad de niveles ocupados por la galería comercial. Los locales comerciales indicados en el artículo D. 3728 podrán tener subsuelos y entrepisos destinados exclusivamente a depósitos, en cuyo caso sus áreas no se incluirán en el área cubierta computable. Estos depósitos en su conjunto no podrán exceder del doble del área cubierta computable de la galería comercial. Se establece que a cada salida de público exigida, corresponde una circulación peatonal interna independiente.
B) Si la galería comercial tiene una sola salida de público, su área cubierta computable no sobrepasará los trescientos metros cuadrados y se deberá desarrollar en una sola planta a nivel de la vía pública. La profundidad o recorrido lineal máximo de la galería será para el público de diez metros medidos desde la línea de edificación.
C) Si la galería comercial tiene un mínimo de dos salidas independientes de público a la misma calle, su área cubierta no sobrepasará los mil trescientos metros cuadrados y podrá desarrollarse en uno o más niveles.
D) Si la galería comercial tiene un mínimo de dos salidas independientes de público a distintas vías o calles, o tres a la misma calle, su área cubierta computable, no sobrepasará los dos mil quinientos metros cuadrados y podrá desarrollarse en uno o más niveles.
E) Si el área cubierta por la galería comercial supera los dos mil quinientos metros cuadrados, las oficinas de la Intendencia determinarán en cada caso y de acuerdo con las características del proyecto las condiciones mínimas de salida exigibles, las que no podrán ser inferiores a las fijadas en el inciso anterior.

FuenteObservaciones
art. 4

Si la galería comercial se desarrolla además del piso principal a nivel de la vía pública o calle, en otros niveles o pisos, éstos deberán contar con dos escaleras o salidas independientes para público convenientemente separados entre sí. Una escalera será la principal y la otra será complementaria o de auxilio, de acuerdo con los artículos D. 3722 y 3723.
Se admitirá una sola escalera si el desarrollo o la distancia de la galería servida en ese nivel no supera ni el área cubierta de doscientos metros cuadrados, ni la distancia de diez metros lineales medidos a partir de la escalera.

FuenteObservaciones
art. 5

Las circulaciones generales para el público, como las escaleras y rampas deberán estar dispuestas de tal forma, que la corriente peatonal se dirija hacia las salidas sin congestionamiento y con continuidad.
Los pasajes colectivos tendrán como dimensiones mínimas, en cualquier punto de su desarrollo, un ancho y una altura de cuatro metros. Se admitirá la existencia de zonas cuya superficie no deberá exceder el veinticinco por ciento de la superficie total, con una altura mínima de tres metros. En el caso de techos inclinados se admitirá cuatro metros como promedio, con un mínimo de tres metros.
El ancho libre de cuatro metros no podrá ser disminuido, ni obstaculizado en ningún punto y por ninguna circunstancia. Está prohibido instalar cualquier elemento saliente o de publicidad que se deposite, interponga o modifique las dimensiones mínimas establecidas para las circulaciones en general, con excepción de asientos individuales o colectivos, los cuales se dispondrán a razón de 10 asientos cada 100 metros lineales.

FuenteObservaciones
art. 1
art. 6

Las puertas de acceso de público a la galería se abrirán siempre hacia el exterior, no pudiendo clausurarse durante las horas de funcionamiento de la misma. El ancho libre no será inferior al ochenta por ciento del ancho mínimo del pasaje, y el ancho mínimo libre de un vano será de un metro con cuarenta centímetros para dos hojas.
Las puertas de acceso a los locales comerciales o quioscos deberán abrirse hacia su interior.

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art. 7

Las escaleras principales colectivas de la galería tendrán las siguientes medidas mínimas: ancho cuatro metros; paso libre de dos metros con diez centímetros de alto, medido en la vertical de la nariz del escalón; escalones que cumplan la fórmula g + 2h = 64 centímetros, siendo h el alto máximo de dieciocho centímetros y g la huella. Cuando la escalera supere los dieciocho escalones continuos, se exigirá un descanso intermedio equivalente a tres veces la huella del escalón. En el caso de dividirse en dos ramas paralelas, el ancho mínimo de cada una será de dos metros.
Las contrahuellas pueden ser caladas o huecas en un máximo de dos tercios de su alto de dieciocho centímetros.
Las dos escaleras de funcionamiento mecánico podrán ser complementarias de las fijas, siendo el ancho total de ambas, sumadas, el establecido precedentemente. En este caso particular no se exigirá el mínimo de dos metros para el ancho de la escalera mecánica. Las barandas protectoras de las circulaciones en general medirán un metro de alto mínimo y no tendrá huecos o vacíos que excedan los catorce centímetros libres, entre sus elementos.

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art. 8

Las escaleras complementarias o de auxilio para el público, señaladas en el artículo D. 3719, tendrán un ancho mínimo de un metro con veinte centímetros y en los demás aspectos se ajustarán a lo establecido en el artículo D. 3722.

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art. 9

Las rampas de uso colectivo o circulaciones tendrán una pendiente máxima del diez por ciento siguiendo en los demás aspectos las normas para escaleras.

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art. 10

Las circulaciones colectivas podrán servir como ventilación común de los locales comerciales y quioscos, cuando cumplan las siguientes condiciones mínimas.
Deberán tener salida amplia a una vía pública y por el otro extremo de la galería otra fuente de ventilación mínima de dos (2)  metros cuadrados móviles que podrá ser a otra vía pública, patio abierto o ventanas altas al exterior, de manera de establecer una permanente circulación de aire cruzada.
Como norma básica se fija una distancia máxima de cuarenta y cinco (45) metros lineales entre ambas fuentes de ventilación, que deberán ser ubicadas opuestas o en los extremos de la galería.
Cuando la galería se integre de diferentes niveles o pisos, igualmente se deberá cumplir esta existencia de ventilación en cada tramo o nivel de ella.
El Servicio de Instalaciones Mecánicas y Eléctricas, exigirá ventilación mecánica si las condiciones precedentes no son satisfactorias.

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art. 11

En todas las circulaciones, escaleras, rampas y servicios, los elementos constructivos y de terminación de los techos, cielorrasos, muros, pavimentos, paramentos, revestimientos, entrepiso, escaleras, elementos decorativos y demás, serán de materiales incombustibles.
Se ejecutará el servicio contra incendio aconsejado por la Dirección Nacional de Bomberos, el cual deberá estar siempre en perfectas condiciones de uso y libre de obstáculos. Cada local o quiosco deberá disponer siempre en su interior de un extintor a espuma carbónica en lugar próximo a la puerta de salida.
Respecto a las salas de espectáculos o de reuniones públicas se aplicará el criterio del artículo D. 3717.
Si por la galería se accede a viviendas y escritorios se tomarán las siguientes precauciones mínimas: los ascensores tendrán puertas de chapa herméticas y las escaleras serán protegidas con puertas cortafuego en algún punto de su desarrollo o circulación entre la galería y la vivienda o escritorio de manera de evitar la eventual propagación del fuego y el tiraje de humo.
Asimismo el desarrollo lineal entre el acceso a las viviendas o escritorios y la entrada desde la vía pública, no podrá ser mayor de ocho (8) metros debiéndose agregar al ancho mínimo del pasaje, dos (2) metros cuando exceda de diez el número de apartamentos o escritorios.

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art. 12

Las unidades privadas de una galería comercial se clasifican en tres tipos según sus características: locales, quioscos y vitrinas.
Todas deben poseer vidriera o vinculación directa sobre la galería o pasaje colectivo general de circulación.
Su área y dimensiones en planta y alzado deben delimitarse en forma precisa y bien definida, pudiendo ser unidades enajenables por Ley Nº 10.751, de 25 de junio de 1946 y complementarias y modificativas (Propiedad Horizontal) cuando cumplan las condiciones constructivas de este capítulo, los locales y quioscos. Las vitrinas serán bienes comunes de uso exclusivo de cualquiera de los propietarios de unidades de la galería.

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art. 13

Los locales tendrán como medidas mínimas un área de 8 metros cuadrados principales a nivel de la galería que le sirve y un lado de 2 metros con 50 centímetros. El área máxima será de trescientos (300) metros cuadrados en total, incluyendo todos los niveles posibles y áreas secundarias o de servicio, o depósitos que le pertenezcan en forma exclusiva.
Si el local superase los trescientos (300) metros cuadrados máximos referidos, deberá cumplir como local comercial independiente con las ordenanzas correspondientes.
Las alturas mínimas libres serán de tres metros para el local principal y de dos metros con veinte centímetros para el subsuelo o entrepiso de depósito que le pertenezcan.
Se admitirá en los locales de doble altura, un entrepiso cuya área no supere la mitad de la del local y que se ubicará a una altura mínima de dos metros con 60 centímetros.
Dicho entrepiso deberá ser abierto hacia el vacío del local principal y con una mínima altura de dos metros con veinte centímetros para el subsuelo o entrepiso de depósito que le pertenezcan.
Para el acceso a subsuelos, o entrepisos de depósitos del local, podrán usarse escaleras, incluso helicoidales, de ancho mínimo libre de setenta centímetros y escalones de 20 x 20 centímetros.

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art. 14

Los muros separativos o límites con otros locales o dependencias, tendrán un espesor mínimo de quince (15) centímetros de mampostería o de ocho (8) centímetros de hormigón armado y debiendo resultar las distintas unidades perfectamente compartimentadas del piso al techo.
Todos los elementos estructurales, como entrepisos, muros, techos cielorrasos, pavimentos, y escaleras, serán de materiales incombustibles.
Se admitirá como tolerancia, un solo entrepiso de madera dentro del local con un área máxima de veinte (20) metros cuadrados, con acceso de escalera de igual material.

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art. 15

Como iluminación propia sólo se exigirá iluminación artificial eléctrica suficiente.
Todos los locales, incluso depósitos o entrepisos, serán ventilados mecánicamente a la galería o al exterior, de manera de renovar el aire un mínimo de 3 metros cúbicos por metro cuadrado, por hora.
Se organizarán los elementos mecánicos, de manera de no dejar áreas sin ventilación ni generar molestia alguna a la circulación del público.
Las instalaciones correspondientes serán aprobadas por el Servicio de Instalaciones Mecánicas y Eléctricas.

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art. 16

Los quioscos tendrán como característica la de ser locales reducidos donde no entre el público, no pudiendo tener entrepisos o subsuelos que lo integren.
Los quioscos tendrán como mínimo un área de tres metros cuadrados y un máximo de cuatro metros cuadrados con un lado mínimo de un metro con cincuenta centímetros entendiéndose estas medidas como espacio libre interno.
En caso de ser techados su altura mínima será de dos metros con cuarenta centímetros; con techos inclinados éste será su promedio de altura y el mínimo dos metros con diez centímetros de alto.
Las condiciones constructivas de los quioscos son libres, debiéndose utilizar materiales o elementos incombustibles.
Respecto a iluminación propia sólo se exigirá iluminación artificial suficiente. Se exigirá ventilación de acuerdo al criterio citado para locales si se trata de un quiosco cerrado. El número de quioscos de una galería comercial no podrá exceder del diez por ciento de la cantidad de locales de ella.

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art. 17

Las vitrinas serán espacios para exhibición solamente, no pudiendo exceder su profundidad de cincuenta centímetros.

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art. 18

Para uso exclusivo del personal de la galería comercial se deberá instalar servicios higiénicos con llave, pudiéndose ubicarlos en otro nivel o sitio próximo a los usuarios.
Se calculará un servicio higiénico para cada seis locales o fracción menor; los quioscos se computarán como medio local a esos efectos. Los servicios higiénicos, como mínimo, serán uno para hombres y otro para mujeres.
Cuando algún local disponga de baño propio, se rebajará de la cifra total de locales a considerar.
El servicio higiénico mínimo constará de un inodoro pedestal en local de 80 centímetros de ancho y 1.20 metros cuadrados de área, y para taza turca, de un metro cuadrado debiendo tener antecámara de un metro con ochenta centímetros cuadrados de área y un metro de ancho, con lavabo, agregando un mingitorio en el caso de hombres.
Cada servicio higiénico adicional aumentará un inodoro o taza turca y un lavatorio, y en el caso de hombres un mingitorio cada dos inodoros o taza turca o fracción, aumentándose proporcionalmente el área de la antecámara.
El alto del local será de dos metros con veinte centímetros como mínimo, ventilado reglamentariamente y con revestimiento de azulejos de colores claros en su contorno hasta una altura de un metro con ochenta centímetros. Tanto los servicios higiénicos referidos en el presente artículo como en el siguiente, estarán dotados de ductos especiales de ventilación permanente, con tiraje forzado, el cual se logrará mediante la colocación de sistemas mecánicos, a viento o eléctrico que aseguren, como mínimo, ocho renovaciones por hora del volumen de aire de cada una de esas dependencias. Las rejilla de ventilación de los ambientes serán regulables y desmontables para su limpieza. Estos equipos mecánicos, rotores a viento o electromecánicos, serán aceptados, habilitados y controlados periódicamente por el Servicio de Instalaciones Mecánicas y Eléctricas.

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art. 19

Las galerías comerciales deberán proveer baños diferenciados por sexo, y convenientemente distribuidos dentro del complejo edilicio, con accesos directos desde las circulaciones peatonales comunes, la dotación de estos baños se calculará en base a un servicio higiénico cada 20 locales o fracción menor. En particular, para efectuar el cambio de pañales a las criaturas de corta edad, se deberá proveer por lo menos de un espacio a tal fin, entre el sector de los hombres y el de las mujeres, con una superficie mínima de 3,50 metros cuadrados de área útil, con acceso independiente; estos espacios deberán contar con una mesada apropiada, pileta con mezcladora de agua fría y caliente y un depósito con tapa batiente para residuos.

FuenteObservaciones
art. 1
art. 20

Cuando la Galería Comercial proyectada se desarrolle abarcando más de un padrón, se podrá autorizar el permiso de construcción, si previamente se garantiza la permanencia de esta situación de comunidad o servidumbre recíproca, por un convenio otorgado por los propietarios, en escritura pública, con intervención de la autoridad departamental, y anotación en los títulos de propiedad respectivos.

FuenteObservaciones
art. 21

La aplicación de las disposiciones generales sobre construcción, contenidas en el presente capítulo y  las medidas mínimas y máximas de locales, pasajes, etc., de cada proyecto, serán específicamente controladas por las oficinas técnicas pertinentes, en las siguientes etapas:
A.  A la presentación de los planes;
B.  En el momento del replanteo de las obras;
C.  A la terminación de los rústicos, y;
D. En la inspección final.
Las inspecciones de las etapas enumeradas, quedarán documentadas mediante actas, la cuales se deberán incorporar al expediente principal, con notificación personal al propietario y a los profesionales responsables del proyecto y de la ejecución de las obras.

FuenteObservaciones
art. 22

Las infracciones al presente capítulo se sancionarán con multas de acuerdo con lo que establece el régimen punitivo departamental.

FuenteObservaciones
art. 23