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Digesto Departamental
Ordenamiento Territorial, Desarrollo Sostenible y Urbanismo.
Instrumentos del ámbito departamental
Legislativa
De las normas de régimen general en suelo urbano
Condiciones generales de usos y actividades

Volumen IV Ordenamiento Territorial, Desarrollo Sostenible y Urbanismo.
Nota:

El artículo 1º del Dto. JDM Nº 33.934 de 24/10/11 derogó el Decreto JDM Nº 26.817 de 08/01/96 y el Dto. JDM Nº 33.583 de 08/11/10 que establecían un régimen especial de entrada en vigencia de las normas sobre Higiene de la Vivienda, Locales Comerciales e Industriales y Urbanismo.

ATENCIÓN: EL VOLUMEN IV DEL DIGESTO DEPARTAMENTAL CAMBIÓ SU DENOMINACIÓN, ESTRUCTURA Y NUMERACIÓN. Ver Dto. JDM Nº 34.870 de 25 de noviembre de 2013, arts. 2º, 3º y 11º, este último en la redacción dada por Dto. JDM Nº 34.889 de 5 de diciembre de 2013, art. 1º.


Libro II
Instrumentos del ámbito departamental
Parte Legislativa
Título IV
De las normas de régimen general en suelo urbano
Capítulo III
Condiciones generales de usos y actividades

Objetivo. La regulación de los usos del suelo tiene como objetivo:
A) Organizar equilibradamente la actividad en el espacio, en tanto que generadora de movimientos de población.
B) Regular las relaciones de compatibilidad según su ocupación en el espacio.
C) Determinar la intensidad de utilización del suelo correspondiente a cada uno, en tanto que gradación de las concentraciones de actividades.


Clasificación. El Plan regula los usos y actividades del suelo mediante la siguiente clasificación tipológica:
A) Por su definición en la ordenación.
B) Por escala edilicia y alcance de las actividades.
C) Por su tolerancia o compatibilidad.
D) Por su grado de salubridad.
E) Por su temporalidad.


Usos preferentes. Por su definición en la ordenación: A estos efectos se establece una división en función de los usos preferentes, entendidos éstos como el destino predominante que se asigna a áreas o zonas del territorio.
A) Uso residencial con servicios y equipamientos complementarios. Se entiende por uso residencial el que tiene por finalidad exclusiva o principal el alojamiento permanente de personas que constituyen una unidad familiar autónoma. Se incluye en esta actividad global, la eventual actividad de usos anexos, secundarios o auxiliares, condicionados y compatibles con ella.
B) Uso polifuncional. Se corresponde con las zonas de mayor prevalencia en la estructuración de la ciudad, que se refleja en la escala supralocal de sus actividades así como en la apropiación e identificación que de ella hace la sociedad en su conjunto.
C) Uso mixto controlado. Son las zonas urbanas que corresponden a sectores de tejido fuertemente caracterizados por la presencia de estructuras edilicias no residenciales. Se localizan dentro de ella, la subzona de uso predominantemente industrial.
D) Uso mixto de nueva incorporación. Son las zonas localizadas principalmente en la periferia urbana donde se propone la incorporación de establecimientos e instalaciones de uso no residencial.


 Categoría de establecimientos. Por su escala edilicia y alcance de las actividades. Se establecen tres categorías en función del tamaño de los establecimientos:
Categoría I: Aquellas actividades que requieren superficies de suelo iguales o superiores a 3.000 m2, y se desenvuelven a escala metropolitana o urbana. Requieren, en cualquier caso y previo a su implantación, la presentación y aprobación de un Estudio de Impacto Territorial.
Categoría II: Requieren parcelas mayores o iguales a 600 m2 y menores a 3.000 m2.
Categoría III: Requieren parcelas menores de 600 m2.


Tolerancia o compatibilidad. Por su tolerancia o compatibilidad. Se establecen tres grados en función del tipo de compatibilidad de la actividad con el entorno circundante.
Grado 1: Actividades incompatibles: Aquellas cuya implantación no está permitida:

  •  por contaminantes,

  •  por molestas y agresivas,

  •  por interferencias con el entorno derivadas del funcionamiento de la actividad, ya sea por originar vacíos urbanos, por afectar el tránsito en general o por invadir el espacio público.

Grado 2: Actividades Condicionadas: Aquellas que precisan ciertas limitaciones y determinaciones de parámetros morfológicos y tecnológicos.
Grado 3: Actividades Compatibles: Aquellas que pueden coexistir con la dinámica urbana de un área.


Salubridad. Por su grado de salubridad.- Para cada actividad se establecerán por el Departamento  de  la Intendencia correspondiente las limitaciones a las emanaciones producidas -emisión- y a lo recibido en el medio circundante -inmisión-. Especialmente serán atendidos:
A) Para la contaminación del agua superficial y subterránea: carga orgánica, patógenos, nutrientes, sales, temperatura, metales pesados, pesticidas, compuestos orgánicos volátiles y lixiviados.
B) Para la contaminación del aire atmosférico e interior: monóxido de carbono, óxidos de nitrógeno, smog, ozono, materia particulada, óxido de azufre, plomo, gases ácidos, dioxinas, furanos y radón.
C) Para la contaminación atmosférica global: temperatura, anhídrido carbónico cloroflurocarbonados.
D) Para la contaminación del suelo: residuos sólidos, barros, fertilizantes, metales pesados y nutrientes.
E) Contaminación sonora.
F) Radiación electromagnética.
G) Radiación ionizante.
H) Sustancias peligrosas.


Temporalidad. Los usos o actividades, según el tiempo de su permanencia, duración o condiciones de implantación, podrán ser:
A) Permanentes.
B) Temporales, que son aquellos establecidos por plazo limitado o por tiempo indeterminado revocables a voluntad de la Intendencia, en función de los objetivos de la ordenación urbanística.
C) Provisionales, aquellos que por no necesitar obras o instalaciones permanentes y no dificultar la ejecución de los planes, pueden autorizarse con carácter eventual.


Condiciones urbanísticas especiales para la implantación de actividades no residenciales con fuerte dinámica urbana. La implantación de actividades productivas y de servicios con fuerte dinámica urbana e interferencia con el tránsito se regirá por las siguientes consideraciones de índole general:
A) Se localizarán preferentemente cerca de las vías conectoras de la ciudad, con acceso por vías secundarias, de forma de no interferir con el flujo vehicular.
B) Dotación a los establecimientos de áreas de carga y descarga dentro del predio, así como de áreas de estacionamiento en aquellas que requieran frecuencias de vehículos para su funcionamiento, ya sea de forma permanente o puntual.
C) Que los rebajes de cordón no sean contiguos para no interferir el tránsito peatonal.
D) No establecer, en la medida de lo posible, fachadas ciegas en planta baja, y en primer nivel en un 60% aproximadamente de su superficie.
E) Que no se realicen actividades en la vía pública y se mantenga su acondicionamiento de acuerdo con las características del entorno y el equipamiento urbano del área donde se ubique.
F) Que el área edificable asegure que las actividades que se desarrollen puedan contar con las superficies adecuadas para su funcionamiento.


Normas complementarias de implantación. Mediante la redacción de una o varias normas complementarias se establecerán en cada área de la Zonificación Terciaria del Suelo Urbano, las características particulares de implantación de las distintas actividades, en función del uso preferente asignado por el Plan. De igual forma se establecerán los criterios para la determinación de las densidades de ocupación de suelo, según la cantidad de establecimientos y la compatibilidad por rama de actividad, así como la densidad de población y de personal ocupado. Hasta tanto no se aprueben las citadas normas complementarias, todos los usos no residenciales, distintos de los servicios y equipamientos compatibles y complementarios al uso residencial, requerirán de un Informe de Viabilidad de Usos, con carácter previo. Asimismo se deberá presentar un Estudio de Impacto Territorial todos los establecimientos comerciales de grandes superficies y los que, destinándose a ventas de artículos alimenticios y uso doméstico, consten de una sala de venta de más de 250 m2.

Nota:

En referencia a la zonificación del suelo, ver artículo 5º del Dto. JDM Nº 34.870 de 25 de noviembre de 2013 que incluye cuadro comparativo de referencias de subcategorìas y áreas diferenciadas de suelo.


Principios generales de las normas complementarias. Se establece como principios básicos generales para la redacción de las citadas normas complementarias los siguientes:
A) Mantenimiento y nueva inserción de actividades productivas y de servicios en el tejido urbano existente, siempre que cumplan con las condiciones requeridas de compatibilidad con otros usos, especialmente el residencial.
B) Se procurará en todos los casos posibles una adecuada interrelación de los usos residenciales y no residenciales, estableciendo pautas de ordenamiento que contemplen tanto las implantaciones existentes como las futuras.
C) En aquellas áreas del Suelo Urbano en las que existan o se prevean importantes concentraciones de actividades no residenciales potencialmente conflictivas, se procurará su mantenimiento realizando proyectos particulares que contemplen básicamente el ordenamiento predial.
D) Existe en el Suelo Urbano un importante stock de estructuras edilicias no residenciales sin uso o subutilizadas, suficiente para admitir en esta etapa del Plan la incorporación de nuevas actividades afines a las características propuestas para las zonas respectivas. Se propenderá en consecuencia a la reubicación de actividades que actualmente presentan localizaciones inadecuadas, a estimular la localización de nuevas actividades en las construcciones no residenciales existentes promoviendo las nuevas edificaciones en áreas específicas a tales fines.
E) Se propondrán áreas concretas que actualmente son de baja consolidación edilicia, para incorporar nuevas actividades no residenciales, requiriéndose para las de mediano o gran porte, previamente a su implantación la presentación de Estudios de Impacto, de acuerdo a las características de las zonas
F) En aquellas situaciones en las que resulte imprescindible proceder al traslado de actividades, los plazos máximos para que los mismos se efectivicen serán establecidos por la Intendencia, considerando para su evaluación los siguientes aspectos en orden de relevancia y de acuerdo a su entidad:

  • riesgos de peligrosidad, insalubridad y/o contaminación;

  •  molestias generadas (ruidos, olores, vibraciones, otros);
  •  afectación del espacio público y del equipamiento (interferencias con el tránsito peatonal y/o vehicular);

  •  incompatibilidad con las características del área de acuerdo a los roles asignados por el Plan;

  •  forma legal de ocupación del inmueble (propietario, inquilino, otros);

  •  movilidad del equipamiento y de la infraestructura requeridos por la actividad.