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Digesto Departamental
Ordenamiento Territorial, Desarrollo Sostenible y Urbanismo.
Instrumentos del ámbito departamental
Legislativa
De las normas de régimen general en suelo urbano
Condiciones de ocupación del suelo
Retiro frontal

Volumen IV Ordenamiento Territorial, Desarrollo Sostenible y Urbanismo.
Nota:

El artículo 1º del Dto. JDM Nº 33.934 de 24/10/11 derogó el Decreto JDM Nº 26.817 de 08/01/96 y el Dto. JDM Nº 33.583 de 08/11/10 que establecían un régimen especial de entrada en vigencia de las normas sobre Higiene de la Vivienda, Locales Comerciales e Industriales y Urbanismo.

ATENCIÓN: EL VOLUMEN IV DEL DIGESTO DEPARTAMENTAL CAMBIÓ SU DENOMINACIÓN, ESTRUCTURA Y NUMERACIÓN. Ver Dto. JDM Nº 34.870 de 25 de noviembre de 2013, arts. 2º, 3º y 11º, este último en la redacción dada por Dto. JDM Nº 34.889 de 5 de diciembre de 2013, art. 1º.


Libro II
Instrumentos del ámbito departamental
Parte Legislativa
Título IV
De las normas de régimen general en suelo urbano
Capítulo I
Condiciones de ocupación del suelo
Sección I
Retiro frontal

Se entiende por retiro frontal la afectación del espacio dentro del área privada del predio que separa las edificaciones de la vía pública. Dicho espacio recibirá un tratamiento especial de acuerdo a las distintas Áreas Caracterizadas y a los diferentes usos del suelo.


Forma de medir los retiros. En todos los casos el retiro frontal deberá medirse normalmente desde la alineación oficial hasta los paramentos más salientes del edificio que se construya o refaccione, exceptuados los cuerpos salientes.
No se permitirá la ocupación de dicho retiro con construcciones de ningún tipo, salvo las que se especifican especialmente en cada caso.


Retiros para predios esquina con alineaciones curvas
1) Con retiro sólo por uno de los frentes: la línea de retiro frontal se determinará por una curva de transición, cuyos extremos serán: la intersección de la línea de retiro del frente afectado con la normal al punto de tangencia de la curva y el otro punto de tangencia de la alineación curva.
En los casos en que el centro de la alineación curva se encuentre en la faja de retiro, no habrá curva de transición, prolongándose la línea de retiro frontal hasta la intersección con la otra alineación oficial.
2) Con retiro por ambos frentes: la línea de retiro frontal se conservará retirada en una distancia no inferior al menor de los retiros en todo el sector curvo.


Retiros para predios ochavados o afectados por ochava
1) Ochava menor o igual a 5 metros: la línea de retiro frontal no estará sujeta a ninguna afectación con respecto a la ochava.
2) Ochava mayor a 5 metros: la línea de retiro frontal se conservará retirada de la ochava en una dimensión igual al menor de los retiros frontales que afectan al predio. Si el predio estuviere afectado por retiro frontal en uno solo de sus frentes, la línea de retiro frontal se conservará retirada de la ochava, una distancia igual a la del retiro del frente afectado y se determinará por una paralela a la línea de la ochava, hasta la intersección con la línea de propiedad del otro frente.


Retiro Frontal con acordamiento. El régimen previsto en el presente artículo, será de aplicación únicamente en aquellas áreas caracterizadas donde se establezca expresamente.
Se entiende que es de aplicación el retiro frontal con acordamiento cuando el o los edificios linderos se encuentren emplazados fuera de la línea de retiro frontal vigente.
No generarán acordamiento en planta aquellas construcciones que se encuentren emplazadas con retiros voluntarios mayores a los vigentes, salvo que se indique expresamente; y aquellas que se encuentren retiradas de las divisorias una distancia mayor o igual a 1 metro.
Se distinguen los siguientes casos:
1) Edificio a construir con una altura menor o igual a 9 metros.
En este caso se podrá optar por la aplicación del régimen de retiro frontal con acordamiento, en cuyo caso las líneas de edificación se deberán ajustar al trazado previsto en los siguientes casos:
a. Linderos construidos sobre una misma línea de edificación: las construcciones proyectadas deberán mantener la misma línea de edificación de sus linderos a lo largo de todo el frente.
b. Linderos construidos sobre distintas líneas de edificación: las construcciones proyectadas deberán mantener ambas líneas de edificación, acordándose hasta un mínimo de 3 metros de ambos ejes medianeros.
En la zona de acordamiento se podrá alcanzar la misma altura que la de el o los edificios linderos, o en su defecto la altura del edificio a construir si la misma fuere menor. En caso de tratarse de linderos con alturas diferentes, la altura mayor se extenderá como máximo hasta 3 metros del lindero más bajo.
Cuando la altura del edificio a construir supere la altura de los linderos, luego de realizado el acordamiento establecido anteriormente las construcciones que se realicen por encima de éstas deberán respetar el retiro frontal vigente para la zona.
2) Edificio a construir con una altura mayor a 9 metros.
En todos los casos se exigirá el estricto cumplimiento del retiro vigente, salvo que el o los edificios linderos que puedan generar acordamiento se encuentren construidos con una altura mayor a 9 metros. En cuyo caso el acordamiento en planta es obligatorio. En esta situación, generarán también acordamiento los edificios linderos que se encuentran emplazados con un retiro voluntario de hasta 4 metros mayor al vigente.
Las construcciones proyectadas deberán mantener las líneas de edificación de sus linderos, acordándose hasta un mínimo de 3 metros de sus ejes medianeros. En la zona de acordamiento se deberá alcanzar la misma altura que la de el o los edificios linderos o en su defecto la altura del edificio a construir si la misma fuera menor.
En caso de que la altura del edificio a construir supere la altura de los linderos, luego de realizado el acordamiento establecido anteriormente, se podrá alcanzar la altura máxima respetando el retiro frontal vigente.


En los casos de solares de dimensiones y formas especiales que no encuadren dentro de las disposiciones generales establecidas por este capítulo, la Intendencia de Montevideo determinará las condiciones de estas afectaciones.


1) Tratamiento de las áreas de retiro frontal. Los retiros frontales de los predios deberán recibir un tratamiento diferenciado de acuerdo a la siguiente clasificación y en la forma que oportunamente se determine acorde con las particularidades de las Areas Caracterizadas.
a) Retiro Jardín.En estos casos los retiros deberán ser enjardinados a fin de obtener una composición de interés paisajístico, permitiéndose pavimentar los espacios destinados a los accesos peatonales o vehiculares. Todos los elementos decorativos o de equipamiento, tales como jardineras, bancos, fuentes, muretes, no podrán sobrepasar la altura de 60 centímetros.
Los cercos que separan la propiedad pública de la privada deberán realizarse sobre la alineación oficial y no podrán superar los 60 centímetros, pudiendo realizarse suplementos de rejas decorativas hasta 2,50 metros de altura. Dichos cercos podrán incluir pilastras o elementos similares cuyo desarrollo total sobre la alineación no supere el 10% del ancho del predio.
Los muretes laterales correspondientes a las divisorias en zona de retiro frontal, no podrán sobrepasar la altura de 60 centímetros pudiendo realizarse suplementos de rejas decorativas hasta 2,50 metros de altura.
b) Retiro Vereda. Cuando así se determine para el área caracterizada o cuando en la planta baja de los edificios existan o se proyecten locales de comercio o industria, con la totalidad de sus fachadas ocupadas por accesos o vidrieras de exposición, o se trate de una vía de tránsito comercial, los retiros frontales podrán ser tratados como prolongación de la acera y deberán tener en este caso, los niveles y materiales que a esta corresponde, no pudiendo realizarse ningún tipo de murete o cerco.
c) Retiro Patio. Cuando se establezca expresamente para determinada área caracterizada, podrá cubrirse parte del retiro frontal con elementos livianos, sin cerramientos verticales, tales como pérgolas, entradas a cubierto, cocheras, y se podrán construir además bow-windows que no avancen más de 70 centímetros de la línea de retiro y no superen los 2 metros de longitud. En ningún caso estas obras podrán superar una altura de 2,60 metros, ni una superficie mayor del 20% de la afectación, no computándose en este porcentaje las obras de equipamiento tales como jardineras, bancos, fuentes, las que no podrán superar la altura de 60 centímetros. No obstante lo dispuesto anteriormente, en la zona de retiro deberán incluirse zonas enjardinadas.
Los cercos que separan la propiedad pública de la privada deberán realizarse sobre la alineación oficial y no podrán superar los 90 centímetros, pudiendo realizarse suplementos de rejas decorativas hasta 2,50 metros de altura. Dichos cercos podrán incluir pilastras o elementos similares cuyo desarrollo total sobre la alineación no supere el 40% del ancho del predio.
Quedan excluidos de lo dispuesto anteriormente los predios que realicen acordamiento en retiro, en cuyo caso el retiro frontal resultante de dicho acordamiento deberá ser enjardinado, pudiendo realizarse sobre la alineación un cerco de 90 centímetros de altura máxima con suplemento calado de reja decorativa hasta 2,50 metros de altura.
Los muretes laterales correspondientes a las divisorias en zona de retiro frontal, no podrán sobrepasar la altura de 90 centímetros pudiendo realizarse suplementos de rejas decorativas hasta 2,50 metros de altura. 2)Techados de los accesos. En todas las áreas caracterizadas se podrá realizar un techado sobre la alineación oficial del predio el que deberá ser:
a) largo menor o igual al 15% del ancho del predio medido sobre la alineación oficial, entre medianeras, con un máximo en todos los casos de 3 metros. Cuando se trate de terrenos frentistas a 2 calles se debe considerar cada frente independiente.
Respecto a altura de plano límite inferior, voladizo, y espesor máximo rige lo establecido en el literal a) del Art. D.3263.
3) Cerramiento y uso de la zona de retiro frontal. Se permitirá el cerramiento y uso del área de retiro frontal únicamente en las Centralidades y sobre los Estructuradores cumpliendo además las siguientes condiciones:
a) Bares, restoranes y similares. Como ampliación de locales de planta baja, destinados exclusivamente a bares, confiterías, restoranes y heladerías, sin que ello implique modificaciones de estos destinos.
En dicha área sólo se podrán colocar mesas, sillas y muebles indispensables para la atención del público. Sólo será de aplicación cuando por lo menos uno de los linderos tenga construcciones que ocupen el área afectada por retiro frontal. Quedan exceptuados de este requisito los predios frentistas a la Rambla Naciones Unidas o separados de ella por espacios libres tales como plazas o jardines y los predios emplazados en zonas comerciales.
b) Otros destinos comerciales. Se requiere la realización de un trámite en consulta ante la oficina competente. Se considerará la situación del entorno urbano y el aporte que la propuesta hace al mismo.
c) Requisitos constructivos. Todas las protecciones tanto laterales como superiores, deberán construirse con elementos livianos fácilmente desmontables y sus espesores y dimensiones serán los mínimos necesarios.
Los cerramientos al frente y laterales deberán ser transparentes en una proporción no menor del 90% de su superficie.
No se permitirá la colocación de anuncio o decorado que reduzca directa o indirectamente la visibilidad. Los cerramientos deberán distar en todos los casos 2 metros de la divisoria lateral del predio en la que no existan construcciones que ocupen el área de retiro frontal.
Los cerramientos superiores, cielorrasos y techos, serán de materiales livianos y de construcción desmontable, con exclusión de hormigón o mampostería, y se ubicarán a no menos de 2,60 metros computados desde el nivel del pavimento de la zona de retiro. El cielorraso del cerramiento, no podrá, en ningún caso, sobrepasar en altura a la del comercio a que se anexa y el nivel superior de la cubierta no podrá exceder los 4 metros sobre el nivel medio de la acera. El espesor de la cubierta, en su conjunto, no podrá ser mayor de 30 centímetros y las salientes, respecto a las alineaciones que resulten, no podrán exceder de 20 centímetros.
El nivel del piso del área a ocuparse en la zona de retiro, no podrá sobrepasar en más de 10 centímetros el de la acera. La organización constructiva del solado, contrapiso y piso, tendrá que permitir su rebaje al nivel de la vereda, por su frente, sin que ello cause perjuicio alguno a la estructura del edificio en el caso de que la Intendencia resuelva dejar sin efecto la ocupación del retiro. La Intendencia podrá admitir, mediante resolución fundada, que el nivel de piso del área a ocuparse en la zona de retiro sobrepase los 10 centímetros. Los permisos de construcción que se concedan para ocupar y construir en la zona de retiro y las autorizaciones para mantener lo ya construido, se otorgarán a título precario y revocable y sin derecho a indemnización cuando la Intendencia revoque dicha autorización. Las autorizaciones concedidas al amparo de este régimen, podrán declararse caducadas en cualquier momento si se comprueba que se han modificado las condiciones establecidas en el respectivo permiso de construcción.


Cuando los predios presenten en la zona de retiro frontal un nivel sensiblemente igual al de la acera, se permitirá modificar dicho nivel con taludes, escalinatas, rampas ascendentes o descendentes cuya pendiente no supere el 15% del nivel de vereda tomado en el punto medio del frente.


En los predios que en zona de retiro frontal presenten un desnivel natural pronunciado con respecto a la acera, se permitirán todas las obras de decoración y equipamiento citadas en los artículos anteriores siempre que no superen los 60 cm de altura.


Cuando el nivel natural del predio esté dos o más metros por encima del nivel de la vereda y para la implantación del edificio no se recurra al desmonte del terreno, se autorizará dentro de la zona del retiro frontal, la construcción de locales para garajes sujetos a estas condiciones:
a) La edificación podrá avanzar como máximo hasta 1,50 metros de la alineación de la vía pública y no más de 7 metros con respecto a la línea del retiro frontal.
b) No ocupará más de 3 metros de la dimensión del frente del predio, ni más de la cuarta parte de dicho frente, si este fuera mayor de 12 metros.
c) No tendrá más de 3 metros de altura total, medidos a partir del nivel de la vereda en el punto medio del frente del solar.


En subsuelo podrán ocuparse las áreas correspondientes al retiro frontal con locales accesorios no habitables y siempre que para su iluminación y ventilación no se recurra a vanos practicados en los muretes de cerramiento frontal de los predios ni a lucernarios o excavaciones en la zona de retiro.
La parte exterior de la cubierta de esas construcciones deberá estar 30 cm. por debajo del nivel de la acera para permitir la organización de zonas enjardinadas tal como se dispone en la presente normativa.


Cuando en los predios actualmente afectados por retiro frontal existan construcciones autorizadas respetando un retiro menor al vigente o hayan sido construidas con anterioridad al año 1947, dentro de la zona de afectación se admitirán todas aquellas obras que no aumenten el volumen ya edificado.


Cuando en un predio existan construcciones sin autorización de la Intendencia ocupando el retiro frontal vigente, sólo se autorizarán las siguientes obras:
a) Cambio de revoques exteriores o interiores e incorporación de materiales de revestimiento.
b) Colocación, retiro o cambio de cielorrasos de materiales livianos fácilmente desmontables.
c) Construcción, modificación o demolición de tabiques interiores con o sin incorporación de elementos resistentes auxiliares.
d) Apertura, cierre o modificación de vanos interiores o de fachada y trabajos necesarios para la colocación de cortinas de enrollar, rejas de seguridad, quiebra-soles, toldos o elementos similares de cierre.
e) Colocación, retiro o modificación de vidrieras, vitrinas fijas o móviles, e instalaciones comerciales de carácter desmontable.
f) Colocación, retiro o modificación de letreros y luminosos adosados a las fachadas o normales a las mismas, y toldos y marquesinas que no estén constructivamente vinculados a la estructura resistente del edificio.
g) Ejecución de pinturas, enlucidos y empapelados en muros exteriores e interiores, tabiques, techos y cielorrasos.
h) Impermeabilización y refacción de cubiertas sin incorporación de elementos resistentes.
i) Cambio o reparación de pavimentos y solados de balcones, terrazas y azoteas, manteniendo el mismo tipo de material y la organización constructiva existente.
Solamente en el caso de que se estimen imprescindibles por las precarias condiciones de estabilidad del edificio y para permitir su uso en debidas condiciones de seguridad e higiene, se admitirán otros trabajos, diferentes de los enumerados, como recimentaciones, enllavados y obras similares, siempre que ellos no tengan el carácter de consolidación general del edificio.


Queda prohibida la ejecución de cualquier obra que aumente la superficie edificada en la zona de retiro frontal y las construcciones que se realicen en plantas altas, además de respetar el retiro vigente, deberán ser organizadas constructivamente en forma de permitir en cualquier momento el ajuste de la edificación de la planta baja a la alineación de retiro.


Cuando en los predios afectados por retiro frontal existan construcciones ejecutadas sin autorización de la Intendencia y sin respetar el retiro vigente, se exigirá para su regularización y obtención del correspondiente Permiso de Construcción, la remodelación que las ajuste a la afectación vigente.


Terrenos inaprovechables. Cuando el área utilizable de un terreno afectado por el retiro frontal vigente no quede en condiciones de aprovechamiento razonable, quedando reducida a un área útil menor o igual a 70 metros cuadrados en cada planta o cuando alguna o algunas de sus dimensiones lineales, por causa de los retiros vigentes quede reducida a 6 metros o menos, la Intendencia a través de la oficina competente podrá disponer la exoneración total o parcial del retiro teniendo en cuenta todas las circunstancias atendibles, de acuerdo con los informes técnicos respectivos. 


Concesiones de líneas especiales de retiro. La Intendencia de Montevideo a través de la oficina competente podrá resolver la modificación total o parcial de los retiros vigentes si se cumplen una o varias de las siguientes condiciones:
a) El hecho de que alguna o algunas de sus dimensiones lineales, por causa de los retiros vigentes quede reducida a dimensiones que no permitan su razonable aprovechamiento.
b) La conformación y dimensiones de los predios linderos y su posible adaptación a los retiros vigentes.
c) La naturaleza y disposición de los edificios existentes en la zona.
d) Las concesiones de líneas especiales con respecto a los retiros frontales de que hayan sido objeto o puedan ser objeto los predios inmediatamente linderos al considerarlos así como los restantes de la cuadra.
e) La necesidad de evitar perjuicios de asoleamiento, visuales, perspectivas y de todo otro orden, a los predios linderos o a las edificaciones allí existentes.

En todos los casos de concesiones de líneas epeciales de retiro frontal, las oficinas técnicas determinarán la distancia que las construcciones avanzadas deberán guardar con respecto de los predios linderos, la que en general, será sensiblemente mayor que la dimensión del retiro vigente. Asimismo, la altura de la edificación en las áreas que dichas concesiones habiliten nunca podrá ser mayor, en general, que las alturas dominantes en la zona y se establecerá concretamente en cada caso, la altura de la edificación o el número de pisos para los que se concede la línea límite especial. Los predios con frente a las avenidas, bulevares, ramblas, plazas, parques y vías públicas, que por sus características de especial importancia urbanística hagan necesario un tratamiento diferenciado, serán objeto de un especial estudio, estableciéndose las particulares condiciones que cada caso requiera.

Las líneas límites especiales que se conceden de acuerdo a lo establecido en este artículo y en el anterior, caducarán después de transcurridos 4 años de la fecha de su concesión si en dicho lapso el solicitante no se hubiera acogido a ella, realizando la debida edificación de material.

Si conviniera al interés público, de acuerdo con los informes técnicos del caso, el mantenimiento estricto de los retiros, se procederá a la expropiación del predio.

Será elemento de juicio fundamental, la circunstancia de si la reducida dimensión del solar fuera originada por subdivisiones realizadas sin previa autorización departamental  y posteriormente a la vigencia de las normas que imponen los retiros.