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Digesto Departamental
Ordenamiento Territorial, Desarrollo Sostenible y Urbanismo.
Instrumentos del ámbito departamental
Legislativa
De las normas complementarias
Condiciones para la implementación de usos y actividades en suelo urbano
Clasificación tipológica.

Volumen IV Ordenamiento Territorial, Desarrollo Sostenible y Urbanismo.
Nota:

El artículo 1º del Dto. JDM Nº 33.934 de 24/10/11 derogó el Decreto JDM Nº 26.817 de 08/01/96 y el Dto. JDM Nº 33.583 de 08/11/10 que establecían un régimen especial de entrada en vigencia de las normas sobre Higiene de la Vivienda, Locales Comerciales e Industriales y Urbanismo.

ATENCIÓN: EL VOLUMEN IV DEL DIGESTO DEPARTAMENTAL CAMBIÓ SU DENOMINACIÓN, ESTRUCTURA Y NUMERACIÓN. Ver Dto. JDM Nº 34.870 de 25 de noviembre de 2013, arts. 2º, 3º y 11º, este último en la redacción dada por Dto. JDM Nº 34.889 de 5 de diciembre de 2013, art. 1º.


Libro II
Instrumentos del ámbito departamental
Parte Legislativa
Título X
De las normas complementarias
Capítulo I
Condiciones para la implementación de usos y actividades en suelo urbano
Sección I
Clasificación tipológica.

De conformidad con lo dispuesto por el presente Plan se establecen las siguientes normas complementarias que regulan el uso y actividades en el suelo urbano.


Clasificación tipológica de usos y actividades del suelo.
La clasificación tipológica de usos y actividades del suelo se desarrolla en los artículos siguientes de acuerdo a los objetivos y criterios del Plan Montevideo, regulando la implantación de las mismas en base a su definición en la ordenación; según el tamaño del predio y la escala edilicia; según los parámetros ambientales, urbanos y tipomorfológicos, determinando éstos últimos el mayor o menor grado de compatibilidad de las distintas actividades entre sí; por el grado de saturación y por su temporalidad.


Por su definición en la ordenación.
Usos preferentes.
Se establece una división en función de los usos preferentes, entendidos éstos como el destino predominante que se asigna a áreas o zonas del territorio. La asignación de uso preferente admite la implantación de usos distintos del denominado, bien sea como actividades complementarias o compatibles.
Se entiende por actividades complementarias aquellas cuya implantación tendrá que existir, como equipamiento o dotación necesaria derivada del uso preferente y en una proporción determinada en relación con éste.
Uso residencial con servicios y equipamientos complementarios. Se entiende por uso residencial el que tiene por finalidad exclusiva o principal el alojamiento permanente de personas que constituyen una unidad familiar autónoma. Se incluye en esta actividad global, la eventual actividad de usos anexos, secundarios o auxiliares, condicionados y compatibles con ella.
Se entiende como actividad complementaria aquella que tendrá que existir como equipamiento o dotación necesaria derivada del uso preferente y en estrecha relación con éste.
Uso polifuncional. Se corresponde con las zonas de mayor prevalencia en la estructuración de la ciudad, que se refleja en la escala supralocal de sus actividades (nacional, metropolitana) así como en la apropiación e identificación que de ella hace la sociedad en su conjunto. Estas zonas se caracterizan por la diversidad de actividades que en ella pueden coexistir, en particular, sociales, culturales, comerciales, de servicios e industriales además del uso residencial.
Uso residencial y mixto controlado. Corresponde a zonas de la ciudad donde si bien el uso preferente es el residencial, existen áreas de las mismas con fuerte predominio de actividades no residenciales, las cuales pueden coexistir sin perder ésta ninguna de las características que le son propias.
Uso mixto controlado. Corresponde a las áreas de suelo urbano con sectores de tejido fuertemente caracterizados por la presencia de estructuras edilicias no residenciales. Se localizan dentro de ellas, las subzonas de uso predominantemente industrial, caracterizadas por presentar altas densidades de establecimientos industriales.
En estas zonas pueden coexistir diferentes tipos de actividades, siempre que se ajusten a los parámetros establecidos en la presente norma, no permitiéndose la instalación de actividades peligrosas, insalubres o que sean incompatibles con el carácter propio de la misma.
Uso mixto de nueva incorporación. Corresponden a las áreas del suelo suburbano o potencialmente urbanizable, cuando a partir de Programas de Actuación Urbanística que sean aprobados a esos efectos, pasen a conformar el suelo urbano. En ellas se propone como una de las bases para su estructuración, la incorporación de establecimientos e instalaciones de uso no residencial con la finalidad de lograr polos que dinamicen el área. En ellas se establecerán exigencias de carácter físico y técnico a efectos de que las mismas no perjudiquen el área rural y urbana colindante.
Dentro de estas zonas se determinan nuevas áreas de uso no residencial:
- parques de actividades (sectores 11-13-14 del plano No.II.8 del Plan) que son aquellas donde se trata de crear una interrelación adecuada entre actividades productivas y de servicios que favorezcan el desarrollo de la zona. Son áreas aptas para toda clase de actividades de apoyo directo, indirecto o complementario de las actividades productivas instaladas o a instalar.
- parque agroalimentario (sector 12 del plano No.II.8 del Plan) corresponde a aquellas zonas donde se propone la instalación de actividades relacionadas con la producción agroalimentaria. Se admite en ellas todo tipo de industrias relacionadas con el procesamiento y depósito de productos agropecuarios y alimenticios, actividades comerciales y expositivas, siempre que las mismas no sean contaminantes o insalubres y cumplan con exigencias de carácter físico, estético y técnico que permitan resolver y controlar sus parámetros ambientales y caracterización propia.


Por la categoría de las actividades en función del tamaño del predio.
Por su escala edilicia y alcance de las actividades se establecen en general tres categorías en función del tamaño del predio que ocupan los establecimientos:
Categoría I: Establecimientos de gran porte.- Son aquellas actividades que requieran superficies de suelo iguales o superiores a 3.000 metros cuadrados y se desenvuelvan a escala metropolitana o urbana.
Categoría II: Establecimientos de porte mediano.- Son aquellos que requieren parcelas mayores o iguales a 600 metros cuadrados y menores a 3.000 metros cuadrados.
Categoría III: Establecimientos de pequeña escala.- Son aquellos que requieren parcelas menores de 600 metros cuadrados.
A los efectos de calificar las actividades en forma más adecuada y de obtener una regulación más ajustada a las exigencias particulares de las mismas, se establecen en la presente norma, en los casos en que se estimó conveniente, diferentes categorías en función de la superficie construida.


Por su tolerancia o compatibilidad.
Para determinar el mayor o menor grado de compatibilidad de las distintas actividades se definen diferentes tipos de parámetros:
a) Parámetros Ambientales.
Los parámetros ambientales se definen en base a las molestias y agresiones que causan en el entorno y se establecen en forma de limitaciones a las emanaciones producidas en el propio establecimiento- emisión- y a lo recibido en el medio circundante -inmisión-.
Hasta tanto no se apruebe una norma sobre criterios de control ambiental donde se establezcan los valores máximos admitidos para que una actividad pueda considerarse compatible o incompatible o condicionada de acuerdo a las distintas zonas de usos preferentes, se estará a lo que dispongan las dependencias  competentes dentro de los criterios generales definidos por la Memoria de Ordenación del Plan de Ordenamiento Territorial.
b) Parámetros Urbanos.
b1) Respecto a la accesibilidad y conectividad.
Condiciones urbanísticas especiales para la implantación de actividades no residenciales con fuerte dinámica urbana.
Se consideran actividades no residenciales con fuerte dinámica urbana aquellas que pueden ocasionar interferencia con el tránsito en general por su funcionamiento o por la distribución de mercaderías, tales como grandes equipamientos comerciales, centros de salud, empresas transportistas, enseñanza, estaciones de servicio, etc.
Cuando se trate de la implantación de estas actividades en zonas de uso preferente residencial, polifuncional y residencial -mixto controlado, las mismas deben ajustarse a las siguientes condicionantes:
- Cuando la norma lo exija especialmente estas actividades deberán localizarse sobre vías conectoras de la ciudad, con acceso por vías secundarias de forma de no interferir con el flujo vehicular. Esta última condicionante quedará supeditada a la opinión del Servicio de Ingeniería de Tránsito en cada caso en particular de acuerdo a lo que se establezca en el estudio de Impacto de Tránsito correspondiente.
- En todos los casos en que se establezca especialmente en la presente norma, las actividades que requieran altas frecuencias de vehículos para su funcionamiento ya sea de forma permanente (emergencias móviles de salud, centros automovilísticos, talleres de reparación, limpieza o mantenimientos de vehículos, etc ) o aquellas que las incorporan en forma puntual (colegios, locales de abastecimiento mayoristas o minoristas, etc.) deben estar dotados de área de carga y descarga dentro del predio y de área de estacionamiento.
- El ancho máximo de los rebajes de cordón será de 10 metros, no pudiendo en ningún caso ser contiguos para no interferir con el tránsito peatonal ni ubicarse en la zona de ochava en caso de tratarse de predio esquina. Solamente podrá realizarse rebaje de cordón en el ancho correspondiente a los accesos, pudiendo destinarse para acceso como máximo el 50% de la dimensión de cada frente.
b2) Respecto al entorno inmediato.
Condicionantes urbanísticas para la implantación de actividades no residenciales que producen interferencias con el entorno urbano.
- No se admiten fachadas ciegas en planta baja y primer piso, debiendo los vanos ocupar como mínimo el equivalente al 40% de la superficie de fachada de dichos niveles, a excepción de los establecimientos ubicados en el área periférica para los cuales este porcentaje puede disminuirse hasta el 25%.
- No se admite que las actividades se desarrollen fuera del predio en que se implante el establecimiento, quedando prohibido el uso de la vía pública para tales fines. Esta condicionante rige en todo el departamento. - Los establecimientos que desarrollen su actividad principalmente al aire libre (ejemplo: aserraderos, depósitos de chatarra, depósitos de madera, de leña, de metales, barraca de materiales de construcción etc.,) y hagan acopio de materiales que deterioren la imagen del entorno, deberán tener sobre la línea de edificación un cerramiento lleno o calado de altura mínima 2 metros, pudiendo sustituirse por barrera vegetal de altura similar.
c) Parámetros tipomorfológicos.
En relación a las actividades y a los lotes se establecen los siguientes criterios:
- los establecimientos con destino industrial que se proyecten construir en lotes de más de 600 metros cuadrados y tengan un frente igual o mayor a 18 metros, en el área intermedia y periférica de uso preferente mixto controlado (exceptuada el área caracterizada Unión), deben estar edificados exentos de todas las medianeras o divisorias a fin de posibilitar la conformación de barreras de naturaleza ambiental o de imagen hacia los linderos y el entorno.
Quedan exceptuados de esta exigencia los predios cuyos linderos se destinen a actividades no residenciales. Se considera edificio exento al que se encuentra retirado como mínimo 2 metros de todas las medianeras.
- sin perjuicio de lo establecido anteriormente, cuando se trate de establecimientos industriales que se implanten en el área intermedia y periférica de uso preferente mixto controlado, podrá aumentarse el factor de ocupación del suelo hasta alcanzar como máximo el 70% del área del predio, siempre que esto no implique la ocupación de los retiros vigentes.
- para el resto de las actividades no residenciales cuando se exija un Estudio de Impacto para su instalación, en el mismo se determinará de acuerdo a las condicionantes urbanísticas la necesidad de que se realice edificación exenta.
- el área construida debe asegurar que las actividades que se desarrollen puedan contar con las superficies mínimas adecuadas para su funcionamiento. La Intendencia, en función de lo establecido anteriormente, podrá negar la Viabilidad de Usos cuando no se asegure que la actividad pueda desarrollarse dentro del predio sin interferir con el espacio público y el entorno urbano.


Grados de tolerancia o compatibilidad.
En base a los parámetros de compatibilidad enunciados anteriormente y de acuerdo a lo establecido en el Art.D. 176, se establece:
Grado 1.- actividades incompatibles.
Por contaminantes- son aquellas que por el grado de contaminación ambiental que producen sus efluentes, ya sean hídricos, sonoros, olores, partículas, humos o gases y que a pesar de las tecnologías aplicadas para disminuir sus efectos negativos requieren grandes zonas de expansión y/o aislamiento para que su control resulte efectivo. Su localización es incompatible con el tejido urbano, debiendo implantarse en el suelo suburbano o potencialmente urbanizable de uso mixto de nueva incorporación.
Por molestas o agresivas y por su baja dinámica de intercambio- son las que por su funcionamiento, escala edilicia y características propias requieren grandes zonas de expansión, presentando vacíos urbanos significativos, desvalorizando y descalificando el tejido urbano. En la presente norma se define, de acuerdo a las diferentes actividades, las condicionantes de implantación. En general este tipo de actividades, de implantarse dentro del suelo urbano, se localizarán en las zonas de uso preferente mixto controlado.
Por interferencias que producen en su entorno- son las actividades que por su alto grado de intercambio afectan el sistema vehicular y al tránsito en general. Deben localizarse preferentemente en áreas de gran conectividad a nivel nacional y departamental, requiriendo en todos los casos un Estudio de Impacto de Tránsito.
Grado 2.- actividades condicionadas.
Son aquellas que presentan valores y características que las hacen incompatibles con un determinado uso preferente, pero que pueden controlar su impacto urbano con la determinación de parámetros morfológicos o ambientales y la aplicación de tecnologías adecuadas.
La Intendencia podrá otorgar plazos a fin de que una actividad catalogada como tal, elimine o reduzca las causas que la definen como incompatible con un determinado uso preferente.
Grado 3.- actividades compatibles.
Son las que no descalifican ni el espacio público ni el entorno urbano en general y cuyos parámetros ambientales se consideran aceptables para una determinada zona de uso preferente. Su implantación puede coexistir con un determinado uso preferente sin hacerle perder a éste ninguna de las características que le son propias.


Por su temporalidad.
Los usos o actividades, según el tiempo de su permanencia, duración o condiciones de implantación podrán ser: - Permanentes. son las actividades cuya implantación se autoriza en una determinada zona por cumplir con la normativa de la misma sin requerir condicionantes especiales.
- Temporales. son aquellas autorizadas por plazos limitados o por tiempo indeterminado revocables a voluntad de la Intendencia  en función de los objetivos de la ordenación urbanística. Se trata de los establecimientos que requieren de condicionantes para su implantación y funcionamiento.
- Provisionales. son aquellas que por no necesitar obras o instalaciones permanentes pueden autorizarse con carácter eventual.


Por su grado de saturación.
La Intendencia, previo a un estudio pormenorizado de una zona y cuando considere que la acumulación de una determinada actividad descalifica de modo relevante el entorno urbano y social, de acuerdo a los diferentes parámetros expresados en el Plan, podrá propiciar ante la Junta Departamental se declare determinada área de la ciudad como saturada transitoriamente para algún tipo de actividad. En este caso, no se permitirá en dicha zona la implantación de nuevos establecimientos para esos destinos.


Consideraciones generales.
Las presentes normas serán de aplicación para los establecimientos a instalar o instalados sin autorización de la Intendencia.
Para los establecimientos ya instalados y autorizados y que no se ajusten a la presente normativa, solo se admitirán ampliaciones destinadas a estacionamiento, y por única vez otras ampliaciones siempre que no impliquen un aumento de área mayor al 10% de la ya autorizada.
Para los establecimientos autorizados en forma precaria o temporal que no se ajusten a las presentes normas, se podrá disponer su traslado o exigir el ajuste a las mismas mediante condiciones de mitigación de los perjuicios.
No obstante lo establecido anteriormente, y de acuerdo con los informes de los servicios competentes, la Intendencia  de Montevideo podrá negar la autorización para ampliar los establecimientos industriales ya autorizados en cualquier carácter, con anterioridad a la vigencia del presente Plan, o no otorgar su renovación, cuando su instalación esté en contradicción sustancial con las condiciones generales que fija el mismo para la zona en que se encuentren ubicados.
La Intendencia podrá adoptar criterios de tolerancia respecto de las distintas exigencias contenidas en la presente normativa.
La Intendencia  podrá exigir el traslado de una actividad cuando esté en franca contraposición a los criterios de implantación establecidos en la presente normativa, estableciendo en cada caso los plazos máximos a estos efectos, teniendo en cuenta los siguientes aspectos en orden de relevancia y de acuerdo a su entidad:
- riesgos de peligrosidad, insalubridad y/o contaminación;
- molestias generadas (ruidos, olores, vibraciones, otros);
- afectación del espacio público y del equipamiento (interferencias con el tránsito peatonal y/o vehicular);
- incompatibilidad con las características del área de acuerdo a los usos preferentes asignados por el Plan;
- dinámica de intercambio con el entorno y generación de vacíos urbanos significativos;
- para adoptar dicha decisión se tomará en cuenta además la forma legal de ocupación del inmueble (propietario, inquilino, otros);
- movilidad del equipamiento y de la infraestructura requeridos por la actividad;
- antigüedad de la implantación
- costo del desplazamiento.
En todos los casos se propiciará la utilización de estructuras edilicias no residenciales, sin uso o subutilizadas, para la implantación de nuevas actividades o cuando se disponga el traslado de alguna actividad, de acuerdo a lo dispuesto en el párrafo anterior, siempre que la actividad a implantarse pueda considerarse compatible con el área donde se ubica dicha estructura.