ÁREA 2 – Punta Gorda
Comprende el área más calificada del actual barrio de Punta Gorda, considerando como un conjunto las sub-zonas caracterizadas que cumplen con tal condición.
Valoración patrimonial.
Al Área 2 le corresponden las valoraciones patrimoniales Alta y Media del Catálogo Patrimonial según se establece en cada sub-zona. Los criterios a aplicar en cada caso se explicitan en la Memoria de Ordenación.
El Área 2 “Punta Gorda” abarca la zona comprendida entre las calles:
Palmas y Ombúes (ambos frentes) desde el Parque Arq. Eugenio Baroffio hasta Avda. San Marino. Avda. San Marino (ambos frentes) hasta Avda. Bolivia. Avda. Bolivia (excluida), hasta Basilea. Basilea (acera noroeste) hasta Guarambaré. Guarambaré (acera sur) hasta Rambla República de México. Rambla República de México y Rambla O’Higgins hasta el Parque Arq. Eugenio Baroffio. Parque Eugenio Baroffio (este), incluyendo la manzana 7202, desde Rambla O’Higgins hasta Palmas y Ombúes.
El Área 2 Punta Gorda comprende las zonas 2.A y 2.B.
II.1- ZONA 2.A - “Núcleo en la Península de Punta Gorda”
Abarca la zona comprendida entre las calles:
Brenda (excluida) desde Rambla O’Higgins hasta Ciudad de Guayaquil. Ciudad de Guayaquil (excluida) hasta Rambla República de México. Rambla República de México hasta Rambla O’Higgins y Brenda.
Determinaciones
Rigen:
a) Edificación individual (hasta dos unidades)
FOS: 50%
FOT: 100%
Altura Máxima: 8 metros
Retiros:
- Frontal: 7 metros con acordamiento.
- Laterales:
Para frentes menores a 13 metros, no rige.
Para frentes mayores o iguales a 13 metros, unilateral de 3 metros.
Para frentes mayores o iguales a 18 metros, retiro bilateral de 1/5 del frente del predio.
-Posterior: 20% de la superficie del predio
b) Edificación colectiva (tres o más unidades)
Ancho mínimo del predio: 27 metros
FOS: 25%
Último Piso: Área máxima 10% de la superficie del padrón
FOSS= ídem FOS
Altura máxima: 9 metros
Niveles: 3 más subsuelo
Número máximo de unidades: una unidad cada 300 metros cuadrados de terreno.
.Número mínimo de garajes: 1 por unidad
.Retiros:
-Frontal: El establecido para edificación individual más 1,50 metros
-Laterales:
Bilateral de 1/4 del ancho del predio (cada uno), incluidos los  predios esquina, independiente del ancho del mismo.
-Posterior: 25% del área del predio y su profundidad, en caso de predios irregulares, no será en ningún caso menor a 6 metros de la divisoria posterior más alejada del frente del mismo.
Determinaciones particulares:
Para las edificaciones frentistas a las calles Mar Ártico - Mar Antártico en la acera de la manzana frentista a la Rambla República de México rigen las siguientes condiciones:
a) Edificación individual (hasta 2 unidades)
Mar Ártico - Mar Antártico
FOS: 50%
FOT: 100%
Altura: 4 metros medidos respecto al nivel de la vereda.
Retiros:
-Frontal: 7 metros con acordamiento.
-Laterales:
Para frentes mayores o iguales a 13 metros, unilateral de 3  metros.
Para frentes mayores o iguales a 18 metros, retiro bilateral de  1/5 del frente del predio.
Deberá mantenerse la pendiente natural del retiro frontal y  esa altura podrá extenderse en una profundidad máxima del  30% del largo del predio, a partir de la línea de edificación.
-Posterior: 20% de la superficie del predio
Rambla Rep.de México
FOS: 50%
Altura: 9 metros medidos respecto al nivel de la vereda.
Retiros:
-Frontal: 5 metros con acordamiento.
-Laterales:
Para frentes menores a 13 metros, no rige.
Para frentes mayores o iguales a 13 metros, unilateral de 3 metros.
Para frentes mayores o iguales a 18 metros, retiro bilateral de 1/5 del frente del predio.
-Posterior: 20% de la superficie del predio.
Se pone especial énfasis en la protección de la topografía del sitio, por lo que el desmonte del predio será el mínimo necesario para permitir accesos (vehiculares o peatonales).
b) Edificación colectiva (tres o más unidades).
Ancho mínimo del predio: 27 metros, a efectos de permitir la percepción y mantenimiento del talud natural del terreno y una asociación armónica de las edificaciones generando espacios de transición adecuados.
Además de las alturas definidas que rigen tanto para edificación individual o colectiva, regirán las siguientes determinaciones:
FOS 50%
Número máximo de unidades: una unidad cada 150 metros cuadrados de terreno.
Retiros:
-Frontal: 7 metros con acordamiento por ambos frentes.
-Laterales:
Bilateral de 5 metros (cada uno), incluidos los predios esquina, independientemente del ancho del mismo. Se  admitirá la construcción de balcones de hasta 1 metro en   estos retiros.
c) Valoración patrimonial: Alta
II.2- ZONA 2.B - “Punta Gorda Este”
Abarca la zona comprendida entre las calles:
Rambla República de México desde Guarambaré hasta Ciudad de Guayaquil. Ciudad de Guayaquil (ambos frentes) hasta Brenda. Brenda (ambos frentes) hasta Rambla O´Higgins. Rambla O´Higgins hasta Pasaje Arq. Veltroni, Pasaje Arq. Veltroni (este) hasta Palmas y Ombúes. Palmas y Ombúes (ambos frentes) hasta San Marino. San Marino (ambos frentes) hasta Avda. Bolivia. Avda. Bolivia (excluida) hasta Basilea. Basilea (acera noroeste) hasta Guarambaré. Guarambaré (acera sur) hasta Rambla República de México.
Determinaciones
Rigen:
a- Edificación individual (hasta dos unidades)
FOS: 50%
FOT: 100%
Altura Máxima: 8 metros
Retiros:
- Frontal: 7 metros con acordamiento.
- Laterales:
Para frentes menores a 13 metros, no rige.
Para frentes mayores o iguales a 13 metros, unilateral de 3  metros
Para frentes mayores o iguales a 18 metros, retiro bilateral de  1/5 del frente del predio.
- Posterior: 20% de la superficie del predio
b- Edificación colectiva (tres o más unidades)
Ancho mínimo del predio: 27 metros
FOS: 25%
Número máximo de unidades: una unidad cada 300 metros cuadrados de terreno.
Altura Máxima: 9 metros
Niveles: 3 con variantes según cada caso.
Número mínimo de garajes: 1 por unidad
Retiros:
-Frontal: el establecido para edificación individual más 1,50 metros
-Laterales:
Bilateral de 1/4 del ancho del predio (cada uno), incluidos los  predios esquina, independientemente del ancho del mismo.
-Posterior: 25% del área del predio, y su profundidad, en caso de predios irregulares, no será en ningún caso menor a 6 metros de la divisoria posterior más alejada del frente del mismo.
FOSS: Según la cota topográfica existen 2 casos: Caso 1 y Caso 2. La cota topográfica determinará la realización o no del subsuelo. Solo se admitirá éste a partir de la cota 10, el establecido para edificación individual 02 de “Memoria de Información” - Carta Topográfica – Plan Especial de Ordenación, Protección y Mejora de Carrasco y Punta Gorda.
Caso 1 – cota superior o igual a 10 m:
ÚLTIMO PISO Área máxima 10% de la superficie del padrón en caso de que pueda realizarse el subsuelo.
FOSS: ídem FOS
Niveles: 3 + subsuelo
Caso 2 – cota inferior a 10 m:
ÚLTIMO PISO Área máxima 25% de la superficie del padrón en caso de que no pueda realizarse subsuelo
FOSS: 0 (no se admite subsuelo)
Niveles: 3
Rambla O'Higgins
Se pone especial énfasis en la protección de la topografía del sitio, por lo que el desmonte del predio será el mínimo necesario para permitir accesos (vehiculares o peatonales).
Para los predios frentistas a la Rambla O'Higgins se tendrán las siguientes consideraciones:
a- Edificación individual (hasta dos unidades)
Se regirá por las mismas determinaciones que para toda la zona 2B
b- Edificación colectiva (tres o más unidades)
Ancho mínimo del predio 27 metros, a efectos de permitir la percepción y mantenimiento del talud natural del terreno y una asociación armónica de las edificaciones generando espacios de transición adecuados.
Retiros:
- Frontal: el establecido para la edificación individual y acordamiento no obligatorio por ambos frentes
- Laterales:
 Bilateral de 5 metros (cada uno), incluidos los predios  esquina, independientemente del ancho del mismo. Se  admitirá la construcción de balcones de hasta 1 metro en     estos retiros.
c- Valoración patrimonial: Media.