Factor de ocupación de suelo (FOS). Se entiende por Factor de Ocupación del Suelo (FOS), el porcentaje de la superficie total del predio que se admite ocupar con edificaciones por sobre el nivel del terreno. Para el cálculo se debe considerar toda la superficie de cada predio a excepción de las
afectaciones por ensanches de vías públicas, apertura de vías y espacios libres proyectados. A los efectos de determinar la superficie de ocupación del suelo se computará toda proyección de superficie cubierta y/o semicubierta, cualquiera sea su uso, sobre el nivel del terreno a excepción de:
a. las proyecciones de techos, terrazas, aleros, etc. que no superen los 0,50 (cero con cincuenta) metros;
b. las superficies destinadas a construcciones relacionadas con la infraestructura de servicios de electricidad, abastecimiento de agua y saneamiento, tales como tanques de agua, instalaciones de captación de agua y torres de sostén de equipamientos;
c. pérgolas cuya proporción de huecos sea mayor o igual al 70 % (setenta por ciento). Cuando se trate de pérgolas cuya proporción de huecos sea menor de 70 % (setenta por ciento) y mayor o igual al 50 % (cincuenta por ciento), se considerará únicamente la mitad de su proyección horizontal sobre el terreno. Cuando se trate de pérgolas cuya proporción de huecos sea menor al 50 % (cincuenta por ciento) se considerará a los efectos del cálculo la totalidad de su proyección horizontal sobre el terreno.
Los usuarios convienen en exonerar de responsabilidad a la Intendencia de Montevideo, División Asesoría Jurídica, Equipo Técnico de Actualización Normativa e Información Jurídica, por todo tipo de daño o perjuicio, directo o indirecto que eventualmente puedan sufrir especialmente los derivados de involuntarias inexactitudes, falta de información o datos imperfectos de cualquier naturaleza, contenidos en los archivos de dicha base.
El artículo 1º del Dto. JDM Nº 33.934 de 24/10/11 derogó el Decreto JDM Nº 26.817 de 08/01/96 y el Dto. JDM Nº 33.583 de 08/11/10 que establecían un régimen especial de entrada en vigencia de las normas sobre Higiene de la Vivienda, Locales Comerciales e Industriales y Urbanismo.
ATENCIÓN: EL VOLUMEN IV DEL DIGESTO DEPARTAMENTAL CAMBIÓ SU DENOMINACIÓN, ESTRUCTURA Y NUMERACIÓN. Ver Dto. JDM Nº 34.870 de 25 de noviembre de 2013, arts. 2º, 3º y 11º, este último en la redacción dada por Dto. JDM Nº 34.889 de 5 de diciembre de 2013, art. 1º.
Instrumentos del ámbito departamental
De las normas en Suelo Suburbano
Disposiciones generales
| Fuente | Observaciones | |
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art. 4 | art. 15 de las "Normas complementarias en Suelo Suburbano", aprobadas por el art. 1º del Decreto. |
Factor de impermeabilización de suelo (FIS). Se entiende por Factor de Impermeabilización del Suelo (FIS), el porcentaje de la superficie total del predio que se admite recubrir con materiales impermeables. Para el cálculo del FIS se debe considerar toda la superficie de cada predio a excepción de las afectaciones por ensanches de vías públicas, apertura de vías y espacios libres proyectados. Se contabilizan como superficies impermeables todas las superficies techadas y/o pavimentadas con materiales de baja permeabilidad tales como hormigón o carpeta asfáltica, incluido el balasto compactado y/o en la que se coloquen elementos que restrinjan en forma muy significativa la infiltración de agua en el terreno bajo los mismos, tales como, a modo de ejemplo, rolos o contenedores.
| Fuente | Observaciones | |
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art. 4 | art. 16 de las "Normas complementarias en Suelo Suburbano", aprobadas por el art. 1º del Decreto. |
Área útil. El área útil es la sumatoria de todas las superficies utilizadas para el desarrollo del emprendimiento en el o los predios, tales como: las superficies por nivel de los espacios cubiertos, las áreas a cielo abierto dentro del predio, las zonas de acopio (tales como: aserraderos, depósitos de leña, chatarra, contenedores, granito, madera o similares), las playas de maniobras, zonas de carga y descarga, estacionamiento, espera y circulación de todos los vehículos dentro del o los predios.
| Fuente | Observaciones | |
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art. 4 | art. 17 de las "Normas complementarias en Suelo Suburbano", aprobadas por el art. 1º del Decreto. |
Altura máxima. La altura máxima admitida es de 15 (quince) metros.
Podrán autorizarse alturas mayores para instalaciones accesorias de los usos permitidos como antenas, tanques, entre otros, cuando a juicio de la Intendencia se justifique su necesidad en función del uso previsto.
Se podrá estudiar la posible autorización de alturas mayores por parte de la oficina competente en aquellos casos debidamente justificados en los que no sea viable la actividad con la altura máxima permitida. Para ello el sector de la construcción que sobrepase la altura máxima permitida, debe estar a una distancia igual o mayor a su altura de los linderos. En todos los casos se deberá contar con el aval previo de la oficina competente.
Los elementos acopiados a cielo abierto, entre los que se incluyen los contenedores y depósitos a granel, no deberán superar la altura máxima permitida para las edificaciones.
| Fuente | Observaciones | |
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art. 4 | art. 18 de las "Normas complementarias en Suelo Suburbano", aprobadas por el art. 1º del Decreto. |
Forma de medir la altura: La altura máxima de las edificaciones debe medirse desde el punto más alto del terreno en el perímetro de la edificación hasta el nivel superior de la construcción. Para el caso de techos inclinados o curvos se tomará el punto medio de la cubierta. La altura del punto máximo en los techos inclinados debe ser menor a 2 (dos) metros sobre la altura máxima admitida.
| Fuente | Observaciones | |
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art. 4 | art. 19 de las "Normas complementarias en Suelo Suburbano", aprobadas por el art. 1º del Decreto. |
Retiro Frontal: Es la afectación del espacio dentro del área privada del predio que separa las edificaciones de las vías públicas. En todos los casos, el retiro frontal debe medirse normalmente desde la alineación oficial hasta los paramentos más salientes del edificio, se exceptúan los salientes establecidos en el Volumen XV del Digesto. No se permitirá su ocupación con construcciones de ningún tipo, salvo las que se especifican en el artículo siguiente.
Rige un retiro frontal de 6 (seis) metros.
Para los predios frentistas a las rutas nacionales primarias y corredores internacionales rige un retiro frontal de 40 (cuarenta) metros.
Para el caso de situaciones particulares por su ubicación en relación al suelo urbano, a las características de la vía que enfrentan o por las dimensiones y formas especiales, la Intendencia determinará las condiciones de estas afectaciones.
| Fuente | Observaciones | |
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art. 4 | art. 20 de las "Normas complementarias en Suelo Suburbano", aprobadas por el art. 1º del Decreto. |
Tratamiento, ocupación y uso de áreas afectadas por retiros frontales. El retiro frontal deberá recibir un tratamiento ajardinado a fin de asegurar la calidad del espacio público y una composición de interés paisajístico con acondicionamiento vegetal y permeabilidad visual. Éste conforma el conjunto de espacios equipados de la Unidad de Diseño Estratégica.
La ubicación y diseño de las pantallas y setos verdes colocados como medidas de mitigación debe asegurar la continuidad espacial de la Unidad de Diseño Estratégica en cuanto al diseño paisajístico y su posterior mantenimiento.
Se admite una ocupación máxima de 25 (veinticinco) metros cuadrados del retiro frontal con construcciones auxiliares, tales como cabina de seguridad, portería, o similar. Además de lo establecido anteriormente, se admite pavimentar como máximo un 30 % (treinta por ciento) de la superficie de retiro frontal para destinarse exclusivamente a accesos peatonales o vehiculares.
No se admite utilizar el retiro frontal como zona de carga y descarga, espera, maniobra o estacionamiento.
| Fuente | Observaciones | |
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art. 4 | art. 21 de las "Normas complementarias en Suelo Suburbano", aprobadas por el art. 1º del Decreto. |
Retiro perimetral. Es la afectación del espacio dentro del área privada del predio que separa las edificaciones de las divisorias del predio. En todos los casos, el retiro perimetral debe medirse normalmente desde la divisoria del predio hasta los paramentos más salientes del edificio, se exceptúan los cuerpos cerrados salientes. No se permitirá su ocupación con construcciones salvo las que se explicitan en el artículo siguiente.
Rige un retiro perimetral libre de construcciones de 6 (seis) metros.
| Fuente | Observaciones | |
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art. 4 | art. 22 de las "Normas complementarias en Suelo Suburbano", aprobadas por el art. 1º del Decreto. |
Tratamiento, ocupación y uso de áreas afectadas por retiros perimetrales. Los retiros perimetrales deberán mantenerse en condiciones decorosas. Se admite pavimentar como máximo un treinta por ciento (30%) de la superficie de dicho retiro para circulación peatonal, de birrodados y vehicular.
Además se podrá autorizar la ocupación como máximo de un 35 % (treinta y cinco por ciento) de la superficie del retiro perimetral, previa autorización de la Intendencia, como:
a. zona de carga y descarga, espera, maniobra o estacionamientos,
b. zona de acopio o exhibición de materiales a cielo abierto.
Dicha ocupación deberá realizarse de forma continua en un área específica del retiro perimetral, no se admite la suma de sectores de ocupación dispersa en el retiro perimetral.
Para el caso de situaciones particulares por las dimensiones y formas especiales del predio la Intendencia determinará las condiciones de estas ocupaciones.
| Fuente | Observaciones | |
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art. 4 | art. 23 de las "Normas complementarias en Suelo Suburbano", aprobadas por el art. 1º del Decreto. |
Cerramiento obligatorio. Todo predio con frente a vía pública deberá tener un cerramiento que separe la propiedad privada de la vía pública con las características que se especifican a continuación.
Los cerramientos que conforman el perímetro frontal y el perimetral hasta la línea de retiro del predio deberán generar una imagen armónica de fachada en todas sus vistas y con el entorno inmediato, e integrar en dicha imagen los elementos que pudieran autorizarse a ocupar en los retiros correspondientes.
| Fuente | Observaciones | |
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art. 4 | art. 24 de las "Normas complementarias en Suelo Suburbano", aprobadas por el art. 1º del Decreto. |
Tratamiento de cerramiento obligatorio. Los cercos que separan la propiedad pública de la privada y los perimetrales hasta la línea de retiro deberán permitir la continuidad visual entre espacio público y privado definida en la Unidad de Diseño Estratégica. Deberán ser de elementos calados (rejas de hierro o madera, tejidos de alambre especial -se excluye el común-, u otro tipo de elemento de transparencia y mantenimiento similar) cuya proporción de huecos no sea inferior al 70% (setenta por ciento) por metro cuadrado, con una altura máxima de 2,50 metros (dos metros y medio).
Se admitirá un sector de cerramiento macizo de hasta 15 (quince) metros lineales o un 20% (veinte por ciento) del desarrollo total del frente del predio para los elementos de seguridad, subestaciones o instalaciones de servicios públicos necesarias. Dicho cerramiento macizo deberá tener un diseño y acabado que contribuya a la armonía de la Unidad de Diseño Estratégica.
| Fuente | Observaciones | |
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art. 4 | art. 25 de las "Normas complementarias en Suelo Suburbano", aprobadas por el art. 1º del Decreto. |
Retiro frente a espacios libres, sendas peatonales y/o servidumbres de paso. Rige un retiro de 6 (seis) metros. Los predios linderos o frentistas a espacio libre, senda peatonal y/o servidumbres de paso deberán respetar el retiro vigente medidos desde el límite de dicho espacio, senda o servidumbre. Las áreas afectadas por este retiro deberán recibir el mismo tratamiento que el retiro frontal de los predios frentistas a vías públicas.
Las fachadas que enfrentan al espacio libre, senda peatonal o servidumbre de paso deberán tener un tratamiento similar a la del frente del predio, pero sin acceso vehicular por este.
| Fuente | Observaciones | |
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art. 4 | art. 26 de las "Normas complementarias en Suelo Suburbano", aprobadas por el art. 1º del Decreto. |
Situaciones especiales. La Intendencia podrá autorizar condiciones especiales de ocupación y uso para predios que no se encuadren dentro de las disposiciones generales aquí establecidas en caso que posean conformaciones y dimensiones especiales.
| Fuente | Observaciones | |
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art. 4 | art. 27 de las "Normas complementarias en Suelo Suburbano", aprobadas por el art. 1º del Decreto. |