ÁREA 2 – Punta Gorda
Comprende el área más calificada del actual barrio de Punta Gorda, considerando como un conjunto las sub-zonas caracterizadas que cumplen con tal condición.
Valoración patrimonial.
Al Área 2 le corresponden las valoraciones patrimoniales Alta y Media del Catálogo Patrimonial según se establece en cada sub-zona. Los criterios a aplicar en cada caso se explicitan en la Memoria de Ordenación.
El Área 2 “Punta Gorda” abarca la zona comprendida entre las calles:
Palmas y Ombúes (ambos frentes) desde el Parque Arq. Eugenio Baroffio hasta Avda. San Marino. Avda. San Marino (ambos frentes) hasta Avda. Bolivia. Avda. Bolivia (excluida), hasta Basilea. Basilea (acera noroeste) hasta Guarambaré. Guarambaré (acera sur) hasta Rambla República de México. Rambla República de México y Rambla O’Higgins hasta el Parque Arq. Eugenio Baroffio. Parque Eugenio Baroffio (este), incluyendo la manzana 7202, desde Rambla O’Higgins hasta Palmas y Ombúes.
El Área 2 Punta Gorda comprende las zonas 2.A y 2.B.
II.1- ZONA 2.A - “Núcleo en la Península de Punta Gorda”
Abarca la zona comprendida entre las calles:
Brenda (excluida) desde Rambla O’Higgins hasta Ciudad de Guayaquil. Ciudad de Guayaquil (excluida) hasta Rambla República de México. Rambla República de México hasta Rambla O’Higgins y Brenda.
Determinaciones
Rigen:
a) Edificación individual (hasta dos unidades)
FOS: 50%
FOT: 100%
Altura Máxima: 8 metros
Retiros:
- Frontal: 7 metros con acordamiento.
- Laterales:
Para frentes menores a 13 metros, no rige.
Para frentes mayores o iguales a 13 metros, unilateral de 3 metros.
Para frentes mayores o iguales a 18 metros, retiro bilateral de 1/5 del frente del predio.
-Posterior: 20% de la superficie del predio
b) Edificación colectiva (tres o más unidades)
Ancho mínimo del predio: 27 metros
FOS: 25%
Último Piso: Área máxima 10% de la superficie del padrón
FOSS= ídem FOS
Altura máxima: 9 metros
Niveles: 3 más subsuelo
Número máximo de unidades: una unidad cada 300 metros cuadrados de terreno.
.Número mínimo de garajes: 1 por unidad
.Retiros:
-Frontal: El establecido para edificación individual más 1,50 metros
-Laterales:
Bilateral de 1/4 del ancho del predio (cada uno), incluidos los  predios esquina, independiente del ancho del mismo.
-Posterior: 25% del área del predio y su profundidad, en caso de predios irregulares, no será en ningún caso menor a 6 metros de la divisoria posterior más alejada del frente del mismo.
Determinaciones particulares:
Para las edificaciones frentistas a las calles Mar Ártico - Mar Antártico en la acera de la manzana frentista a la Rambla República de México rigen las siguientes condiciones:
a) Edificación individual (hasta 2 unidades)
Mar Ártico - Mar Antártico
FOS: 50%
FOT: 100%
Altura: 4 metros medidos respecto al nivel de la vereda.
Retiros:
-Frontal: 7 metros con acordamiento.
-Laterales:
Para frentes mayores o iguales a 13 metros, unilateral de 3  metros.
Para frentes mayores o iguales a 18 metros, retiro bilateral de  1/5 del frente del predio.
Deberá mantenerse la pendiente natural del retiro frontal y  esa altura podrá extenderse en una profundidad máxima del  30% del largo del predio, a partir de la línea de edificación.
-Posterior: 20% de la superficie del predio
Rambla Rep.de México
FOS: 50%
Altura: 9 metros medidos respecto al nivel de la vereda.
Retiros:
-Frontal: 5 metros con acordamiento.
-Laterales:
Para frentes menores a 13 metros, no rige.
Para frentes mayores o iguales a 13 metros, unilateral de 3 metros.
Para frentes mayores o iguales a 18 metros, retiro bilateral de 1/5 del frente del predio.
-Posterior: 20% de la superficie del predio.
Se pone especial énfasis en la protección de la topografía del sitio, por lo que el desmonte del predio será el mínimo necesario para permitir accesos (vehiculares o peatonales).
b) Edificación colectiva (tres o más unidades).
Ancho mínimo del predio: 27 metros, a efectos de permitir la percepción y mantenimiento del talud natural del terreno y una asociación armónica de las edificaciones generando espacios de transición adecuados.
Además de las alturas definidas que rigen tanto para edificación individual o colectiva, regirán las siguientes determinaciones:
FOS 50%
Número máximo de unidades: una unidad cada 150 metros cuadrados de terreno.
Retiros:
-Frontal: 7 metros con acordamiento por ambos frentes.
-Laterales:
Bilateral de 5 metros (cada uno), incluidos los predios esquina, independientemente del ancho del mismo. Se  admitirá la construcción de balcones de hasta 1 metro en   estos retiros.
c) Valoración patrimonial: Alta
II.2- ZONA 2.B - “Punta Gorda Este”
Abarca la zona comprendida entre las calles:
Rambla República de México desde Guarambaré hasta Ciudad de Guayaquil. Ciudad de Guayaquil (ambos frentes) hasta Brenda. Brenda (ambos frentes) hasta Rambla O´Higgins. Rambla O´Higgins hasta Pasaje Arq. Veltroni, Pasaje Arq. Veltroni (este) hasta Palmas y Ombúes. Palmas y Ombúes (ambos frentes) hasta San Marino. San Marino (ambos frentes) hasta Avda. Bolivia. Avda. Bolivia (excluida) hasta Basilea. Basilea (acera noroeste) hasta Guarambaré. Guarambaré (acera sur) hasta Rambla República de México.
Determinaciones
Rigen:
a- Edificación individual (hasta dos unidades)
FOS: 50%
FOT: 100%
Altura Máxima: 8 metros
Retiros:
- Frontal: 7 metros con acordamiento.
- Laterales:
Para frentes menores a 13 metros, no rige.
Para frentes mayores o iguales a 13 metros, unilateral de 3  metros
Para frentes mayores o iguales a 18 metros, retiro bilateral de  1/5 del frente del predio.
- Posterior: 20% de la superficie del predio
b- Edificación colectiva (tres o más unidades)
Ancho mínimo del predio: 27 metros
FOS: 25%
Número máximo de unidades: una unidad cada 300 metros cuadrados de terreno.
Altura Máxima: 9 metros
Niveles: 3 con variantes según cada caso.
Número mínimo de garajes: 1 por unidad
Retiros:
-Frontal: el establecido para edificación individual más 1,50 metros
-Laterales:
Bilateral de 1/4 del ancho del predio (cada uno), incluidos los  predios esquina, independientemente del ancho del mismo.
-Posterior: 25% del área del predio, y su profundidad, en caso de predios irregulares, no será en ningún caso menor a 6 metros de la divisoria posterior más alejada del frente del mismo.
FOSS: Según la cota topográfica existen 2 casos: Caso 1 y Caso 2. La cota topográfica determinará la realización o no del subsuelo. Solo se admitirá éste a partir de la cota 10, el establecido para edificación individual 02 de “Memoria de Información” - Carta Topográfica – Plan Especial de Ordenación, Protección y Mejora de Carrasco y Punta Gorda.
Caso 1 – cota superior o igual a 10 m:
ÚLTIMO PISO Área máxima 10% de la superficie del padrón en caso de que pueda realizarse el subsuelo.
FOSS: ídem FOS
Niveles: 3 + subsuelo
Caso 2 – cota inferior a 10 m:
ÚLTIMO PISO Área máxima 25% de la superficie del padrón en caso de que no pueda realizarse subsuelo
FOSS: 0 (no se admite subsuelo)
Niveles: 3
Rambla O'Higgins
Se pone especial énfasis en la protección de la topografía del sitio, por lo que el desmonte del predio será el mínimo necesario para permitir accesos (vehiculares o peatonales).
Para los predios frentistas a la Rambla O'Higgins se tendrán las siguientes consideraciones:
a- Edificación individual (hasta dos unidades)
Se regirá por las mismas determinaciones que para toda la zona 2B
b- Edificación colectiva (tres o más unidades)
Ancho mínimo del predio 27 metros, a efectos de permitir la percepción y mantenimiento del talud natural del terreno y una asociación armónica de las edificaciones generando espacios de transición adecuados.
Retiros:
- Frontal: el establecido para la edificación individual y acordamiento no obligatorio por ambos frentes
- Laterales:
 Bilateral de 5 metros (cada uno), incluidos los predios  esquina, independientemente del ancho del mismo. Se  admitirá la construcción de balcones de hasta 1 metro en     estos retiros.
c- Valoración patrimonial: Media.

Vías con normativa particular.
RAFAEL BARRADAS
La Sub-zona especial Rafael Barradas abarca:
Los predios frentistas a la calle Rafael Barradas desde Rambla Tomás Berreta hasta Avenida Italia.
Determinaciones
Rigen las siguientes determinaciones generales:
a- Edificación individual (hasta dos unidades)
Rigen las condiciones propias de la zona 1Cb, a la que pertenece esta calle.
b- Edificación colectiva (tres o más unidades)
Ancho mínimo de predio: 24 metros
FOS: 35%
Último piso: Área máxima 10% de la superficie del padrón.
FOSS: ídem FOS
Altura máxima: 15 metros
Niveles: 5 más subsuelo
Número máximo de unidades: una unidad cada 100 metros cuadrados de terreno
Número mínimo de garajes: 1 por unidad.
Retiros:
-Frontal: 8,50 metros
-Lateral:
Bilateral de 1/ 5 del ancho del predio (cada uno).
Para los predios esquina, en todos los casos, independientemente del ancho del predio, existirá retiro    bilateral de 1/5 del ancho del predio.
-Posterior: 25% del área del predio y su profundidad, en caso de predios irregulares, no será en ningún caso menor a 6 metros de la divisoria posterior más alejada del frente del mismo.
AVDA. ALFREDO AROCENA
Abarca:
Los predios frentistas a la Avda. Alfredo Arocena entre Carlos F. Sáez y Avda. Rivera.
Determinaciones
Rigen las siguientes determinaciones generales.
a- Edificación individual (hasta dos unidades)
Rigen las condiciones propias de la zona 1.A.
b- Edificación colectiva (tres o más unidades)
FOS: 70%
FOSS: ídem FOS
Altura máxima: 9 metros
Niveles: 3 (PB comercial más 2)
Número máximo de unidades: una unidad cada 100 metros cuadrados de terreno.
El estacionamiento en todos los casos debe resolverse fuera del retiro frontal.
No se admitirá el cerramiento total del área de retiro, aún en los locales con destino gastronómico.
Retiros:
- Frontal: 7 metros
- Laterales:
En Planta Baja no será obligatorio el retiro lateral. En las demás plantas el edificio tendrá retiro bilateral de 3 metros.
El retiro lateral en Planta Alta dependerá de la forma de asociación con los linderos, considerando la existencia o no  de medianeras expuestas.
- Posterior: 20% del área del predio y su profundidad no será en ningún caso menor a 6 metros de la divisoria posterior del predio, cuidando en los cambios de destino que los mismos no afecten a los predios linderos posteriores.
c- Valoración patrimonial: Media
AVDA. ALFREDO AROCENA – ALBERDI
Abarca:
Los predios frentistas a la Avda. Alfredo Arocena – Avda. Juan Bautista Alberdi, entre Lieja y Havre.
Es considerada una zona de promoción para destino comercial de abastecimiento diario, ocasional, oficinas y construcciones en Propiedad Horizontal.
Determinaciones
Rigen:
a- Edificación individual (hasta dos unidades)
Rigen las condiciones propias del de la zona 1B
b- Edificación colectiva (tres o más unidades)
Ancho mínimo del predio para este tipo de programa: 27 metros
FOS: 35%
Último piso: Área máxima 20% de la superficie del padrón.
FOSS: ídem FOS
Altura máxima: 12 metros
Niveles: 4 más subsuelo
Número máximo de unidades: una unidad cada 100 metros   cuadrados de terreno.
Número mínimo de garajes: 1 por unidad
Se admitirán a nivel de Planta Baja, locales comerciales. La superficie mínima de los locales comerciales será de 50 metros cuadrados de terreno (con baño y kitchenette).
Retiros:
-Frontal: 7 metros (para predios esquina en ambas calles)
-Laterales: Bilateral de 4 metros
-Posterior: 20% del área del predio, cuya profundidad no será, en caso de predios irregulares, menor a 6 metros de la divisoria posterior del predio.
AVDA. JUAN BAUTISTA ALBERDI
Abarca:
Los predios frentistas a la Av. Juan Bautista Alberdi desde Havre hasta Portones.
Uso residencial en entorno particularmente revalorizado a partir de su valor patrimonial como entrada original al balneario. El espacio público así como el área de Portones de Carrasco, y la intersección con la Av. Cooper deberán ser objeto de un Proyecto de Detalle.
Determinaciones:
Rigen las condiciones generales para la zona 3B.
AVDA. BOLIVIA
Abarca:
La Avenida Bolivia en su encuentro con la Avenida Juan Bautista Alberdi y con Avenida Italia. Se incluyen los predios padrones Nros. 146.055, 146.053, 194.127, 186.933, 64.709, 18.693 y 6.341 en el cruce con Avenida Italia; y los predios padrones Nros. 405.028, 405.027, 102.981, 102.980, 147.438, 102.979, 405.336, 63.497, 115.849, 196.936, 196.937, 196.938, 196.883, 196.884, en el cruce con Avenida Juan Bautista Alberdi.
Se deberá realizar un proyecto de detalle que será evaluado por la oficina competente. Mientras ello no ocurra, regirán las condiciones propias de cada sub-zona.
AVDA. ITALIA
Abarca:
Distintos tramos desde la calle J. Ordeig al norte y Parque Arq. Eugenio Baroffio al sur, hasta el puente sobre el Arroyo Carrasco.
Determinaciones:
Según cada tramo serán las siguientes:
Tramo 1 - comprendido entre J. Ordeig y Gral. Nariño al norte, incluyendo al predio padrón Nº 416.370 con frente a la calle J. Ordeig.
Acera norte: entre J. Ordeig (acera este) y Gral. Nariño (ambos frentes) regirán condiciones de promoción, habilitando la construcción de edificios de propiedad horizontal exentos, con cuatro fachadas de igual calidad de tratamiento cada una.
Rigen las siguientes determinaciones generales:
a- Edificación individual (hasta dos unidades)
Rigen las condiciones propias de la zona que limita, a excepción del Retiro Frontal, que en todos los casos será de 15 metros.
b- Edificación colectiva (tres o más unidades)
Ancho mínimo para este tipo de programas: 27 metros.
FOS: 25%
Número máximo de unidades: una unidad cada 100 metros cuadrados de terreno.
Altura Máxima: 15 metros.
Número mínimo de garajes: 1 por unidad.
De acuerdo a las consideraciones que se realizarán en el apartado “Usos en Avenida Italia” se admitirán a nivel de Planta Baja locales comerciales. La superficie mínima de los locales comerciales será de 150 metros cuadrados (con baño privado y kitchenette).
Retiros:
-Frontal: el establecido para edificación individual más 1,50 metros
-Laterales:
Bilateral: de 1/5 del ancho del predio (cada uno), incluidos los predios esquina, independientemente del ancho del mismo.
-Posterior: 25% del área del predio y su profundidad en caso de predios irregulares no será en ningún caso menor a 6 metros de la divisoria posterior más alejada del frente del mismo.
FOSS: Según cota topográfica existen 2 casos: Caso 1 y Caso 2. La cota topográfica determinará la realización o no del subsuelo. Solo se admitirá éste a partir de la cota 10, el establecido para la edificación individual 02 de la “Memoria de Información” - Carta Topográfica- Plan Especial de Ordenación, Protección y Mejora de Carrasco y Punta Gorda.
Caso 1:
ÚLTIMO PISO: Área máxima 10% de la superficie del padrón, en caso de que pueda realizarse el subsuelo
FOSS= ídem FOS
Niveles: 5 + subsuelo
Caso 2:
ÚLTIMO PISO: Área máxima 25 % de la superficie del padrón, en caso de que pueda realizarse el subsuelo.
FOSS= 0 (no se admite subsuelo)
Niveles: 5
FOS último nivel: 25%
Normativa Particular
Padrones Nros. 416.370, 146.032, 146.033 y 146.034, ubicados en Avda. Italia y José Ordeig: debido a las dimensiones y disposición de estos predios, el retiro frontal de 15 metros correspondiente a Avda. Italia afectará también a dichos padrones, incluyendo al sector posterior del padrón N° 416.370, con las mismas condicionantes y limitaciones que rigen para retiros frontales. El predio padrón Nº 416.370 con frente a la calle J. Ordeig, tendrá un retiro frontal sobre la calle Ordeig de 7 metros.
Tramo 2 - comprendido entre Dr. Carlos Butler y Parque Arq. Eugenio Baroffio.
Acera Sur: entre el Parque Baroffio y Butler.
Regirán condiciones de promoción, habilitando la construcción de edificios de Propiedad Horizontal exentos, con cuatro fachadas de igual calidad de tratamiento cada una.
Determinaciones:
Rigen:
a- Edificación individual (hasta dos unidades)
Rigen las condiciones propias de la zona que limita, a excepción del Retiro Frontal, que en todos los casos será de 15 metros.
b- Edificación colectiva (tres o más unidades)
Ancho mínimo para este tipo de programas: 27 metros.
FOS: 25%
Número máximo de unidades: una unidad cada 100 metros cuadrados de terreno.
Altura Máxima: 12 metros.
Número mínimo de garajes: 1 por unidad
Retiros:
-Frontal: el establecido para edificación individual más 1,50 metros.
-Laterales:
Bilateral: de 1/5 del ancho del predio (c/u), incluidos los predios esquina, independiente del ancho del mismo.
-Posterior: 25% del área del predio y su profundidad en caso de predios irregulares no será en ningún caso menor a 6 metros de la divisoria posterior más alejada del frente del mismo.
FOSS: Según cota topográfica existen 2 casos: Caso 1 y Caso 2. La cota topográfica determinará la realización o no del subsuelo. Solo se admitirá éste a partir de la cota 10, el establecido para edificación individual 02 de “Memoria de Información”- Carta Topográfica- Plan Especial de Ordenación, Protección y Mejora de Carrasco y Punta Gorda.
Caso1:
ÚLTIMO PISO Área máxima 10% de la superficie del padrón en caso de que pueda realizarse el subsuelo
FOSS= ídem FOS
Niveles: 4 + subsuelo
Caso 2:
ÚLTIMO PISO Área máxima 25 % de la superficie del padrón en caso de que no pueda realizarse el subsuelo.
FOSS= 0 (no se admite subsuelo)
Niveles: 4
Tramo 3 - comprendido entre el puente sobre Arroyo Carrasco y Dr. Carlos Butler al sur y Gral. Nariño al norte.
Rigen las condiciones propias de cada sub-zona, con predominio de construcciones residenciales de baja altura. El Retiro Frontal, en todos los casos será de 15 metros.
Usos de suelo en Avda. Italia.
De acuerdo a los tramos que se identifican a continuación, se admitirá la adecuación de las edificaciones existentes o la instalación de locales con destinos no residenciales, con un área mínima de 150 metros cuadrados con baño y kitchenette, previo análisis de la oficina competente, condicionado a que la actividad no resulte distorsionante respecto al uso predominante en la zona y en tanto se cumpla con las siguientes pautas:
- Programa o actividad compatible con el área residencial que no produzca impacto negativo a su entorno.
- Estacionamiento resuelto dentro del área del predio y fuera del área de retiro frontal.
- Características tipo morfológicas acordes a su contexto.
- Diseño integral de calidad que incluya todos los elementos.
- Cartelería, enjardinado, pavimentos, exhibición de mercadería
- Se impedirá la ocupación de retiros laterales y posteriores con depósitos o locales de servicio, debiendo generar un perímetro enjardinado en esas áreas para lograr mitigar impacto de uso y visual hacia el entorno residencial y hacia el corazón de la manzana.
- Quedan expresamente excluidos destinos tales como automotoras, ferreterías, talleres mecánicos, barracas, leñeras u otro tipo de actividades que por su alto grado de intercambio afecten el sistema vehicular y al tránsito en general.
Se identifican tres tramos o sectores:
Sector 1: Parque Baroffio hasta Cooper
Sector 2: Cooper hasta Santa Mónica – Dr. Blanco Acevedo
Sector 3: Santa Mónica – Dr. Blanco Acevedo hasta el Puente sobre Arroyo Carrasco
Parque Baroffio hasta Cooper.
En este tramo se admite la instalación de comercios, condicionado a las características enumeradas anteriormente.
Cooper – Santa Mónica (al norte) / Carlos Butler (al sur).
Predominio del Uso Residencial.
Propiciar instalaciones comerciales puntuales analizando en cada caso su viabilidad.
Santa Mónica (al norte) / Carlos Butler (al sur) - Puente Carrasco.
Se detectan dos situaciones diferenciadas al norte y al sur de este tramo.
SUR
Uso residencial consolidado fuertemente.
Se considera inviable la instalación de comercios en esta área definiéndose como zona de máxima restricción en el uso comercial y de servicios.
NORTE
Existe un sistema de espacios públicos sobre Máximo Tajes vinculados por Pasajes Peatonales a Avenida Italia. La existencia de comercios de la zona asociados a estos, podrían contribuir a su mejoramiento y mayor uso por lo que se admite exclusivamente -asociados a dichos espacios- la instalación de destinos no residenciales al servicio de la zona, dentro de las características enumeradas anteriormente.

Retiros frontales
El retiro frontal para todas las áreas, zonas, sub-zonas y sectores, será de 7 metros, a excepción de las calles o predios que se mencionan a continuación, en concordancia con el plano correspondiente de la Memoria de Ordenación:
Avda. Italia, desde Parque Baroffio hasta Arroyo Carrasco (acera sur) y desde José Ordeig hasta Arroyo Carrasco (acera norte): retiro frontal de 15 metros.
Avda. Rivera, desde Parque Baroffio hasta San Marino: retiro frontal de 4,50 metros.
Caramurú, desde Parque Baroffio hasta San Marino: retiro frontal de 13,50 metros.
Coimbra, desde Mar Ártico a Mar Antártico (acera sur): retiro frontal de 7,50 metros.
Coimbra, desde Ciudad de Guayaquil hasta la Rambla República de México (acera norte): retiro frontal de 7,50 metros.
Predio padrón N° 95.212: retiro frontal de 4 metros frente a espacio público de calle Coimbra, retiro frontal de 7 metros frente a calle Mar Ártico y retiro frontal de 5 metros frente a Rambla República de México.
Predio padrón N° 95.402 : retiro frontal de 7 metros frente a calle Coimbra y retiro frontal de 5 metros frente a Rambla República de México.
Parque Baroffio, entre Palmas y Ombúes y Rambla O´Higgins (frente a Pasaje Arq. Juan Scasso): retiro frontal de 3 metros.
Rambla O’Higgins, entre Parque Baroffio y Motivos de Proteo: retiro frontal de 6,50 metros.
Rambla República de México, entre Motivos de Proteo y Ciudad de Guayaquil: retiro frontal de 5 metros.
Rambla República de México entre Ciudad de Guayaquil y San Marino: retiro frontal de 10 metros.
Rambla República de México, entre San Marino y Av. Bolivia: retiro frontal de 5 metros.
Rambla República de México entre Avda.. Bolivia y Puntas de Santiago: retiro frontal de 10 metros.
Rambla Tomás Berreta entre Puntas de Santiago y Barradas: retiro frontal de 15 metros.
Predios esquina con frente a calles de retiros frontales diferentes:
Cuando se trate de predios esquina, con alineación frontal curva, ubicados con frente a calles que posean retiros frontales diferentes, el retiro frontal resultará del acordamiento de ambos retiros, mediante un arco de círculo tangente a ambas líneas de retiro frontal.

Edificación individual (hasta dos unidades)
Se establecen las siguientes condicionantes para la ocupación de afectaciones de retiro lateral y/o posterior, así como para predios linderos a bienes de alto valor testimonial:
Construcciones en retiros laterales
El (los) retiro(s) lateral(es) deberá(n) estar orientado(s) según la situación de los linderos, evitando la presencia de medianeras.
Predios afectados por retiro posterior
En el área de retiro lateral solo se autorizará la construcción de cocheras con frente y contrafrente calado, las que deberán ajustarse a las siguientes condiciones:
- Distarán por lo menos 4 metros de retiro frontal.
- Longitud máxima de la cochera: 12 metros.
- Área máxima: 36 metros cuadrados de terreno.
- En predios de ancho mayor a 25 metros, la cochera mantendrá un ancho máximo de 3 metros, separándose de la divisoria de los predios. El espacio remanente se incorporará al área enjardinada. También podrán implantarse parrilleros abiertos en tanto se ubiquen de la mitad del predio hacia el fondo, a partir de la alineación del retiro frontal.
Predios no afectados por retiro posterior
Cuando se trate de predios esquina, afectados únicamente por retiro lateral, ya sea en uno o ambos frentes, predios no pasantes que por sus dimensiones no se encuentren afectados por retiro posterior y predios pasantes cuya distancia entre frentes sea menor o igual a 50 metros medidos en la divisoria menor, se autorizará la ocupación parcial de las áreas afectadas por retiros laterales con las construcciones accesorias de la vivienda o comercio, tales como garajes, parrilleros, lavaderos, depósitos, dormitorio de servicio (cuya área no supere los 8 metros cuadrados de terreno) y otras construcciones similares, ajustadas a las siguientes condiciones:
- Distarán por lo menos 4 metros de la línea del retiro frontal vigente.
- Superficie máxima: 25% del área afectada por retiros laterales, admitiéndose en cualquier caso una superficie edificada de hasta 20 metros cuadrados de terreno.
Además de las construcciones admitidas para los casos A y B, se admitirá en retiro lateral la construcción de pérgolas, vigas, losetas y otros elementos arquitectónicos similares. En ningún caso el porcentaje de huecos de estas construcciones en su proyección horizontal será inferior al 70% del desarrollo total de las mismas, ni los elementos que las integran podrán tener individualmente un ancho mayor a 50 centímetros. Para la implantación de estas construcciones no rige la exigencia del retiro de 4 metros desde la línea de retiro frontal, ni se computarán como superficie edificada.
En ningún caso las construcciones que ocupen retiro lateral podrán superar los 3 metros de altura sobre el nivel del terreno. Cuando se trate de techos inclinados o curvos, la altura promedio será de hasta 3 metros, no pudiendo superar en las divisorias la altura de 3,50 metros.
Únicamente se admitirá la colocación de portón cuando el mismo se encuentre ubicado a una distancia mínima de 4 metros de la línea de retiro frontal.
- Construcciones en retiro posterior.
En el área de retiro posterior solo se permitirá construir locales para usos accesorios de la vivienda o comercio, tales como garajes, parrilleros, lavaderos, depósitos, dormitorio de servicio (cuya área no supere los 8 metros cuadrados de terreno) y otras construcciones similares.
El total resultante de las construcciones en retiro lateral y posterior no podrá ocupar más del 25% del área total afectada a dichos retiros y no podrán superar los 3 metros de altura sobre el nivel del terreno. Cuando se trate de techos inclinados o curvos, la altura promedio será de hasta 3 metros, no pudiendo superar en las divisorias la altura de 3,50 metros.
- Predios linderos a Grados 3 o 4.
En caso de linderos a predios con bienes catalogados con Grado de Protección Patrimonial 3 o 4, el retiro lateral para predios de un solo retiro, deberá ubicarse sobre el lindero con la construcción protegida.
 

Forma de medir los retiros laterales en predios irregulares.
Cuando se trate de predios de forma irregular, se tomará como ancho del predio a efectos del cálculo de retiros laterales, el existente en la alineación oficial del mismo.

Operaciones de sustitución
Se requiere un fuerte seguimiento para admitir la sustitución, autorizando aquellas que se consideren inevitables por el estado de deterioro de la preexistencia y en tanto la nueva construcción no resulte desventajosa en términos urbanos y/o patrimoniales con respecto al bien que se sustituye.
No se admitirá la demolición de bienes protegidos por su valor patrimonial.

Usos de Suelo
El Uso de Suelo preferente será el residencial.

Usos no residenciales en edificaciones existentes.
Se admitirá la adecuación de las edificaciones existentes a otros usos no residenciales previo análisis de la oficina competente, en aquellos casos de usos calificados como no distorsionantes, tales como:
- Comerciales calificados, casas de decoración, boutiques exclusivas, etc.
- Oficinas.
- Inmobiliarias.
- Instituciones financieras.
- Estudios Profesionales.
- Otros similares.
- Hoteles.
- Residenciales colectivos.
Se analizará la viabilidad de los usos previstos de acuerdo a los criterios explicitados a continuación, evitando la subdivisión excesiva de las edificaciones para estos fines:
- Se excluirán destinos que impacten negativamente el área residencial-patrimonial, ya sea por la afluencia permanente de público y automóviles que implique, así como la necesidad de cartelería, anuncios u ocupación eventual de retiros.
- Será requisito imprescindible para permitir la implantación del local, la resolución del estacionamiento fuera de la calzada, pudiendo ser dentro del mismo predio o en predio destinado para tal fin. El estacionamiento deberá emplazarse fuera del área de retiro frontal.
 

Consideraciones sobre el verde urbano.
Se considerará que el arbolado urbano forma parte del patrimonio cultural y es elemento fundamental de la conformación y caracterización del paisaje, junto con la arquitectura y morfología urbana del lugar.
En el área patrimonial de Carrasco y Punta Gorda, el arbolado urbano es un componente esencial del sistema de protección patrimonial, por lo que está protegido y será considerado como un conjunto integral, en sus relaciones recíprocas y sus ejemplares individuales, tanto en espacios públicos, como semi-públicos o privados.
La protección de los ejemplares vegetales no solamente consistirá en garantizar su permanencia, también incluirá las condiciones ambientales que permitan su desarrollo adecuadamente. Por lo tanto se controlarán los factores que lo afecten, tales como: proximidad de construcciones, cambios en el modelado del suelo, pérdida de permeabilidad del suelo.
Se protegerán especialmente y de manera rigurosa aquellos ejemplares aislados, conjuntos o alineaciones que reúnan una o varias de las siguientes condiciones:

• Singularidad

• Diseño paisajístico calificado

• Enjardinamientos privados y públicos protegidos por el Plan Especial o por ley nacional

• Ejemplares  o conjuntos protegidos como de interés Departamental.

Definición de FOT.
Se entiende por Factor de Ocupación Total (FOT), a la razón entre, la suma de las áreas edificadas en cada planta o nivel, y el área del predio. Para su cómputo se tomarán las áreas correspondientes. El Factor de Ocupación Total se expresa como un porcentaje del área del predio. Para su cómputo se tomarán las áreas correspondientes a las secciones horizontales del edificio en cada nivel. Se excluirán las correspondientes a las terrazas, balcones y los subsuelos o semi-subsuelos cuando los mismos no estén destinados a habitación.
 

En relación a lo arquitectónico.
Se establecen dos categorías básicas:
- Protección integral, (que comprende los Grados 3 y 4 de Protección Patrimonial). Se aplica a bienes de particular destaque, edificios considerados representativos de una tipología urbano-arquitectónica, condensan una fuerte representación en la memoria colectiva, y pueden actuar como referentes. Constituyen en ocasiones, piezas irreproducibles por los materiales y la tecnología utilizada.
- Protección estructural (equivalente al Grado 2 de Protección Patrimonial), refiere a bienes cuyas características del punto de vista arquitectónico, los constituye en elementos que operan correctamente en la calificación de un ambiente urbano, sin presentar rasgos de singularidad o relevancia notoria como ejemplos particulares de un lenguaje o tipo arquitectónico. Comprende los casos que responden con menos rigor a las tipologías que representan, que son conformadores en general de ámbitos calificados, cuya conservación contribuye o garantiza la permanencia de dichos sectores más allá de la posibilidad de realizar en ellos determinadas obras de remodelación.
En ambos casos serán de aplicación los criterios de intervención establecidos en la Memoria de Ordenación, sin perjuicio de los establecidos en los artículos D. 236 al D. 236.9. del  Volumen IV del Digesto Departamental.